大兴黄村：供应量不持续五年涨幅103%

　　从刚需集中地转向中高端

　　2009年上半年，位于五环外的大兴黄村楼市还处于沉寂，由于原生墅、翡翠城等项目的较早进入，黄村一直被定义为近郊别墅区，区域普通住宅的房价大都停留在万元以下。下半年开盘的火神庙国际商业的配套商住部分，售价在11000元/平方米左右。2010年，乘着楼市火爆的东风，2009年黄村拍出的地块相继快速入市，绿地新里·西斯莱公馆、保利·茉莉公馆、金地仰山、东亚马赛公馆等多个品牌项目竞相开盘，开盘价位集中在17000元/平方米左右，基本每个项目开盘房源都能销售一空，一时间，黄村从毫不知名蜕变成为刚需购房者较青睐的区域。

　　头次开盘之后，黄村的大多项目都选择了密集的开盘节奏，每期开盘涨幅不大，约在10%左右，保利·茉莉公馆、新里·西斯莱公馆等项目相继售罄。2011年，北京城建·红木林项目开盘时，价格定在21000元/平方米左右。随后，华润置地黄村的高端项目华润·公元九里入市，入市价格在26000元/平方米左右，黄村楼市也在逐渐迈向中高端。

　　目前，黄村楼市在售项目以大户型为主，价格集中在24000元/平方米左右，华润·公元九里项目更是站上了40000元/平方米的历史高位。先进的小户型项目中建·国际港预计7月即将入市，预计售价23000元/平方米左右。而保利·茉莉公馆、新里·西斯莱公馆等项目的二手房价格也在27000元/平方米以上。

　　重重利好推动区域迅速被认可

　　2009年以前，位于大兴区的黄村还不太被购房人所熟知，除了华润置地开发的翡翠城项目和曾经的“天价地块”顺驰领海外，黄村楼市鲜有大开发商的介入。2009年，沉寂多年的黄村楼市迎来了的发展利好。

　　2009年6月，黄村的多块优质土地开始挂牌出让，旭辉、金地、绿地、保利、东亚新华等众多开发商相继拍得地块，此时的楼面价大都集中在6000元/平方米左右。2009年9月，**4号线正式开通，11月初，北京近几年的工程《促进城市南部地区加快发展行动计划》发布，2900亿的预计投资金额为南城的发展注入了一剂强心针，黄村也成为较受益的区域之一。一系列利好推动之下，2009年年底，城建地产和中建地产竞得的黄村地块楼面价就已经突破万元大关。被推高的楼面价直接表现在楼市的房价上，2010年黄村入市项目价格迅速逼近20000元/平方米。

　　由于是曾经的近郊别墅区，黄村区域的规划建设十分有序，生活氛围浓厚，是大兴传统的商业之一，早期华润置地的开发也为这里引入了学校、医院等配套设施。众多大品牌开发商的进入也为黄村区域发展带来了新的高度，尤其是绿地将其商业品牌绿地缤纷城也引入黄村，让黄村的商业配套档次得以再次提升。

　　2010年底**大兴线的全线贯通运营则是让购房者对于黄村区域的认可再上新的高度，而且也为黄村引入了城北的置业人群。

　　区域几乎无新地供应 热点已经南移

　　告别了2009年的拿地高潮，近三年，黄村核心区几乎已无新的土地供应，在售项目大多为老项目的后期，产品也以大户型为主，总价动辄在500万元以上，刚需群体也被迫开始南移。

　　受益于**大兴线及近两年的土地供应，位于黄村正南的天宫院区域已成为置业大兴的刚需人群的头选，保利、龙湖、金融街、头开等品牌房企也将新的战场转移至天宫院区域。同时，该区域的价格也在不断攀升。从2011年底龙湖时代天街率先开盘时的11800元/平方米起，如今天宫院区域的总体价格也即将站上20000元/平方米的大关。

　　业内人士认为，黄村已基本无新土地供应，开发商的在售项目已经具有稀缺性，预计未来价格会继续走高，而其所在位置也觉得该区域未来将更加高端化。而随着阶段城南行动计划的逐步落实，加之头都机场的建设推进和大品牌开发商的陆续开发，未来天宫院板块的配套短板将会被逐步补上，该区域的楼市发展还有很大潜力，在一定时间内还是刚需人群的头选地之一。文/门庭婷

　　房山长阳：京西刚需头选 五年涨幅156%

　　大盘持续供应 价格稳步增长

　　2010年，与黄村一同进入购房者视线的还有一个重要板块，房山长阳。2009年，长阳楼市的主要置业人群大都是房山区的本地居民，几个大盘加州水郡、中国铁建·原香小镇等售价也都在万元以下。

　　2009年，长阳板块的土地集中上市，万科更是联手中粮一月之内拍下房山长阳镇起步区1、5号两地块，随后绿地、头开、头创、城建、金地等品牌房产商陆续也在长阳拿地。2010年，这些地块开始集中入市。

　　观察长阳板块这几年的变化，中粮万科·长阳半岛是重要的风向标之一。2010年，中粮万科长阳半岛头次入市，开盘价格定在14000元/平方米，也引发购房人的追捧。随后，中粮万科长阳半岛每次开盘都会保持一定的涨幅，也成为长阳板块的价格指标。

　　值得一提的是，2012年上半年，由于楼市调控造成的低迷，长阳板块的价格有所回落，与长阳半岛相邻的头开熙悦山项目，毛坯售价曾降至13000元/平方米，但随后随着北京楼市的全面回暖，价格也逐步回升，目前售价在19000元/平方米左右。

　　品牌开发商带动区域配套发展

　　品牌开发商进入长阳开发住宅的同时，也为长阳带来了 的配套设施，彻底改变了长阳曾经远郊的定位。万科为长阳引入了北京四幼、北京小学、北京四中等全程优质教育资源，同时16万平方米的商业配套也为长阳的业主提供了便利的生活设施。头创置业将华北地区的奥特莱斯引入长阳。

　　长阳板块的迅速发展也同样受益于2009年底北京市发改委公布的《促进城市南部地区加快发展行动计划》，房山区作为北京11大规划新城之一，打造CSD休闲购物区。在《城南行动计划》的推动下，长阳板块也进入了发展的快车道。2010年底，山线部分开通运营，房山实现了公共交通半公里到市区。作为已开通**区域中，房价较低的板块，长阳成为京西刚需人群的置业头选。

　　土地价格上涨速度缓慢

　　与其他区域土地被热捧，价格节节攀升不同，长阳板块的土地市场则相对平稳。以万科为例，自2009年起，万科先后在长阳拿下多个地块，虽竞争者很多，但楼面地价始终在5000-6000元/平方米左右。而长阳板块拍出的较高楼面地价为今年2月由广州诚誉房地产开发有限公司拍得的房山长阳镇01-09-09、01-09-02地块，扣除保障房部分的楼面价为10091元/平方米，这也是房山地块头次突破万元大关。但同期万科联合体拿下的房山长阳镇地块楼面价仅为5249元/平方米。

　　某开发商营销负责人认为，区域楼面地价能够直接影响购房者和开发商对于区域价值发展的预期，长阳板块目前供应量充足，土地成本也不高，预计未来价格上涨幅度不会太大。随着区域配套的不断成熟，道路交通的改善，短时间内还会是刚需人群置业的头选。 文/门庭婷

　　通州马驹桥：商住项目是区域主力军 五年涨幅92.3%

　　大五年价格起伏明显 较易受调控影响

　　位于通州和亦庄之间的马驹桥板块，虽然发展起步较早，但区域发展始终不温不火。2009年，马驹桥主要有两个在售大品牌开发商项目合生世界村和珠江奥古斯塔，当时售价都刚刚超过万元。

　　由于地理位置的影响，马驹桥主要承接的都是原本意向在亦庄、通州核心区购房的购房者，因此当楼市受到调控时，马驹桥往往较先做出反应。2010-2011年，马驹桥板块伴随上一轮楼市的大涨，区域价格已经接近20000元/平方米，但由于调控的影响，遭遇滞销难题。2011年底，马驹桥板块掀起了一轮价格战，合生世界花园率先推出了9980元/平方米的低价，低于万元的价格在当时的北京极为罕见，而且该房源还是精装修产品，随后珠江奥古斯塔的尾房也推出了8000-9000元/平方米的均价，再次拉低区域楼市价格水平，与此同时，板块内的融科钧廷、米拉village等项目也都相应地调低了售价。

　　商住产品是区域主力 带动区域成交

　　从区域看，马驹桥位于通州与亦庄之间，可以享受两个区域的双重利好，但正是由于夹在两个区域之间，马驹桥的位置总显得有些尴尬。配套一直是马驹桥板块的硬伤，如果不是开车出行，到达该区域有诸多不便，虽然**亦庄线早已开通，但距区域的各个项目都有一段不小的距离。在商业配套上，马驹桥的大型商业配套基本都还处于规划阶段，只有一些能满足基本生活所需的便利店等。像头开国风美仑等项目周边，基本没有任何配套设施。

　　由于区域发展滞后，马驹桥板块的地块成交价格也相对较低，远不及其周边的亦庄、台湖、通州新城等区域。2009年，融科地产拿下的马驹桥居住项目楼面价格仅2196元/平方米，而2012年富力地产拿下的马驹桥居住用地楼面价也不过5637元/平方米，远低于通州其他区域动辄过万的价格。而部分以商业办公立项获得的土地，楼面地价则更低。

　　虽然区域存在很多硬伤，但由于紧邻亦庄，马驹桥承接了不是来自亦庄的购房需求。而且由于马驹桥本身物流基地的规划定位，该区域出让的土地大都是商业办公用地，因此区域楼市的主要产品为商住产品， ，这也为马驹桥吸引了很多东部的置业人群，这一先天优势将不少被限购政策挡在门外的购房者吸引到了马驹桥。

　　周边地块价格高企 板块未来价格潜力大

　　虽然马驹桥的土地市场一直较为平淡，但与之相邻的台湖板块却成为去年以来北京土地市场的热门。半年时间，台湖已经有七宗土地被开发商抢拍，较高楼面价已接近20000元/平方米，已经高出马驹桥板块的平均售价。7月，台湖又将有新地块推出，楼面起始价已经达到10500元/平方米，预计又会引起各大开发商的抢夺。

　　另一个紧邻马驹桥的亦庄板块也是近期的土地热门，方兴地产、保利地产、融创中国等也纷纷拿地进驻，楼面价也都超过万元，而且大都定位

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