融创绿城日前收购的上海黄浦地块，较早由新世界发展在1993年以7.5亿元的价格获得。之后虽几经易手，该地块却始终在新世界家族企业手中；20年后，该地块从7.5亿元升值到近80亿元。
　　这并非个案。位于上海静安区的协和城、陆家嘴贸易区的世纪大都会与黄浦地块类似。这些开发时间漫长的大型项目，多数为港资房企、项目地理位置优越、项目开发时间长达八九年甚至更长。
　　“不少港资房企冒着被规土部门罚款的风险，拖慢开发节奏，对他们来说，只要土地没有被收回，就会从慢开发中获得超额利润。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民向记者表示。
　　开发20年的协和城
　　新世界发展于1993年获得了黄浦地块后，曾以7.65亿元的价格转让给新世界房产，2009年7月，新世界房产又将项目转让给了丰盛控股，而丰盛控股的掌柜是新世界发展有限公司主席郑裕彤的女婿杜惠恺。“项目一直在郑裕彤家族企业手中，如此左手倒右手，有囤地之嫌。”一位不愿具名的分析师表示。
　　经过频繁的股权变更，这个名为丰盛皇朝的项目在14年后的2007年，才开始正式动工。
　　实际上，不仅是新世界，中国地产集团、天安中国以及李嘉诚旗下的和记黄埔、长江实业等港资企业，也是“蜗牛式开发”的典型。
　　“这些港资地产巨头所开发的项目，就是一个‘拖’字。拿到地后七八年能进入开发就算是快的，开发周期通常在十年以上。”同策房产研究总监张宏伟说。
　　协和集团旗下的协和城项目，拿地20年仍在“兴建”，可与新世界家族转让的丰盛皇朝项目媲美。
　　与协和城项目相比，该项目的实际所有者——中国地产集团的知名度远低于协和城。协和城的名气源于其超长时间的闲置。这个位于上海较南京西路的项目，闲置了近20年，自2004年5月开盘至今的9年中，只售出了5套房源。
　　据中国地产集团2012年年报披露，预期于2013至2016年竣工的上海协和城项目，建筑面积达33.8万平方米。然而在公司报表中声称正在“兴建”中的项目，却陷入了拖欠保安工资的难堪境地。
　　“要知道南京西路是之地，不能单纯看现在的困境，这只是表象。只要一转手，这家公司仅从这个项目上至少能获得上百亿的收入，其利润绝非我们所能想象。”一家房企高层告诉记者。
　　天安中国上海闵行区项目超慢的开发速度同样令人费解。位于闵行区漕宝路上的天安豪园，2008年之后基本进入停滞状态，且一停就是近五年。在该楼盘的介绍中，开发商称“天安豪园前期为动迁规划，动迁完后将投入建造”。
　　和黄的“打桩”拖延术
　　“开发速度越慢，土地升值的空间就越大。对这些房企来说，相比土地带来的巨大增值收益，资金成本几乎可以忽略不计。”蔡为民表示。
　　与新世界、中国地产集团、天安中国等港资房企不同，和记黄埔和长江实业有套多年一直“打地基”的方法，来拖延工期。
　　“拿到一个项目五六年后能真正进入开发阶段就是快的。多数项目一直处于设计阶段。”长江实业上海公司一位前员工向记者表示。
　　2005年和记黄埔联手长江实业联合获得了浦东世纪大都会项目。这个位于浦东陆家嘴金融贸易区核心区域的项目2011年3月才开工。但在开工两年后，该项目仍然处于“打地基”状态。
　　“蜗牛式开发”带来的收益，在长实上海普陀区真如项目上得到充分体现。
　　2006年长实获得了上海真如项目，2009年该项目才正式开工；但在开工两年后的2011年，该项目仍在打桩。
　　“项目一直没有动静，负责真如项目开发的人因为闲得没事干，走了好几批。”上述长实前员工告诉记者。
　　对于一个项目打桩期长达两年，长实方面也有自己的解释。“仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂。实际上日日夜夜都有几百工友在该项目开工，日日都有打桩机在运作。”长实向媒体表示。
　　通过“拖”，港资房企巨头所获得的收益相当可观。拿地7年后，长实的真如项目今年将进入销售阶段，而该项目的收益已非7年前可比。长实2006年竞得真如地块的楼板价约3000元/平方米，据克而瑞机构估算，按照目前周边地块约13000元/平方米的楼板价，长实仅从土地获得的溢价至少在60亿元以上。
　　“如果楼盘的销售价更高，恐怕长实在这个项目上的收益会更多。”蔡为民说。

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