地主"变"地奴"大型房企更受伤？

"这样的市场氛围下谁的日子都不好过，开发商为了缓解自己紧张的资金链都纷纷使用一些非常规的手段，这样的状况此前闻所未闻。"一位业内人士称，"连万科这样的房企巨头也被迫转让土地甚至是股权，可见大型房企资金链面临着不小的困境。"

大型房企掀"卖地浪潮"

2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让，该公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的"地王"--东莞市南城水濂村地块（购地时楼面地价为3772.3元/平方米）。由于当地房价已经降至5000元/平方米左右，如按当时拿地价格再进行后期项目研发，万科几乎没有获得利润的可能。

"大型开发商的企业构成相对于中小开发商要复杂很多，而且一些大型房地产商业务构成不仅仅只有房地产开发这一块，所以这类企业对于市场预期十分敏感，由于去年的房地产热潮导致部分财力雄厚的大型房企拿了不少地，他们对于今年的楼市预期原本是抱有相当大期望的，但是如今中国楼市受到整体经济环境影响成交量大幅萎缩了，大量囤地的开发商会因为公司的各项业务牵扯到资金紧缺，而一家成熟的大型企业绝不允许其做过大风险投资尝试，残酷的市场不得不让他们放弃部分未来可能获得的回报而在短期内获得自保，所以只好卖地。"一研究主任郑梦军认为。

郑梦军分析称，"中小房企则在这样的市场竞争中获得一些原本不属于自己的机会，一些大型房企低价抛地正好可以满足他们的需求。此类企业业务构成比较单一，相对资金循环压力较小，同时他们能够积极灵活的修改自己的经营策略以顺应市场的发展。在目前不景气的市场环境下，有些中小开发商不紧不慢的销售着自己的房屋，因为他们手中没有存地，无需在较短时间内实现资金回笼，对销售进度没有过高要求，企业生存压力相对较小；甚至一些房企暂时将自己"冻"起来，干脆封盘不卖等待市场回暖再寻良机，这些丰富的市场操作手法某种程度上来说很好地保护了自己。"

资产负债影响大型房企资金链

恒大地产曾于今年3月招股，拟发售约29.61亿股份，招股价为每股3.5港元至5.6港元，募集资金较高达165亿港元。但由于认购额严重不足，较终赴港上市功败垂成。时至今日有专家分析，恒大地产上市的失利，固然有资本市场动荡低迷的原因，但更重要的是其土地储备过多，市场对其资金链环节缺乏信心，认定其财务状况欠佳。

"以往香港证券市场把土地储备作为衡量房地产上市公司价值和成长空间的关键指标；但是现在，具有适当土地储备和稳健财务状况的地产公司将更受青睐。目前内地房地产企业的资金链普遍绷紧，投资者头先关心的是房地产公司的现金流量表。"一位投资人士坦言。

该人士同时认为，"大型房企囤地过多极大的限制了其在资本市场的发展，现在在香港或者国内上市门槛已经明显加高，同时IPO融资规模也明显缩小。一些大型房企把募集资金主要用于偿还土地欠款，那投资者肯定不购账。这样的市场情形也对开发商资金环境提出更高的要求，以往都想着通过上市融资来解决资金链紧张，甚至去囤更多的地，现在已没有可能。很多大型房企的上市之路受阻，他们顿时觉得失去了资金来源，这样很危险。"

由于预期不明朗，今年香港证券市场对中资房地产股的沽压十分严重。去年赴港上市的内地房企股票频频跌破发行价。这样的市场状况表明，内地房地产企业即使赴港上市成功，也卖不了"好价钱"，同时，由于市场运作不成功，部分上市房企还存在很大程度上的资产负债问题。

不仅香港证券市场如此，据统计沪深房地产上市公司资产负债率大幅上升，突破了70%大关，并于去年底达76.49%，与上年相比提高了7.39个百分点，负债风险显著提高。"上市公司如何提升企业对资本市场的认识，根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式，扩大企业资金来源，是企业做大做强的关键。"中国房地产鳌头0研究组研究项目负责人汪勇表示。

大型房企应何去何从

"在人们眼中，此次楼市寒冬将会死掉一大批中小开发商，但事实上这仅仅只是其中一种可能，不排除会有一些大型房企面临绝境。"郑梦军称，"通常业内会以寻常且没有突破的规律来看待市场反应，总是不约而同的认为大型开发商融资手段更加丰富、资产体系更加优良，凭借着雄厚的企业背景以及同银行的良好客户关系能够更容易的获得流动资金，但在今年的大环境下，这一切都变得困难起来。"

"时至今日，中国房地产企业寿命较长的已有三四十年，而更多的企业属于昙花一现，没有几年便消失了，而这次中国房地产市场调整会不会死掉一些房企巨头呢？

我觉得是有这种可能的。"郑梦军认为，"囤地巨多、资金链无法周转、上市不成功、甚至连土地转让都无人接购的时候也就到了一个房企寿终正寝的时候。那时，他们将被称之为中国房地产市场的探路者，但也可以称之为先烈，他们并未见证到成熟的中国房地产市场就先牺牲了。"

郑梦军较后表示，"按照市场规律办事的企业才能生存，作为大型房企甚至要打造百年品牌的一些房企而言，现在已经到了必须做出革命性思维转变的艰巨时刻。为了企业更好的生存，其中一些利益的舍弃将被历史证明是值得的，这样的舍弃也是企业做强做大宽广胸襟的体现。目前中国楼市急需健康的市场行为来改变市场氛围，冒进和缺乏远见的市场行为应该杜绝。作为市场的完全主导者，大型房企有义务做好排头兵，积极倡导稳健型市场环境。"（郑昊）

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