下一个会是谁

　　除“限购令”外，2011年较热的话题就是房产税了。而到了去年年底，业界又开始猜测：谁会继上海、重庆后成为下一个实施房产税的城市。

　　当时大家猜测的目标是广州和一些中西部城市(2010年资源税试点也头先在新疆)。但广州已于日前明确表示“未收到通知”，其他城市的开征事宜也停留在猜测层面。目前有关房产税惟一确切的消息是，1月14日，重庆市国土资源和房屋管理局称，2012年，重庆主城区个人住房房产税征收门槛将提高至12152元/平方米，这比去年的标准提高了20%左右。

　　不过，在财政部财政科学研究所所长贾康看来，房产税“将成未来财源支柱”。较近在参加一场公开论坛时，贾康暗示，“今年中国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。”贾康称，房地产领域不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施，必须建立长治久安的制度框架，“这就不可回避地要考虑在住房保有环节(只是在高端)形成房地产税”。

　　在接受媒体采访时，贾康亦表示，目前较重要的是总结重庆和上海两地试点的经验，然后再谈怎么进一步推开。他说，“至于是哪些城市，还很难确定。总而言之，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换‘限购令’这样的行政手段。”

　　事实上，去年5月，中国社科院发布的蓝皮书已提到了扩大房产税试点的必要性：不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹日前表示，“2012年，北京乃至全国推出房产税的可能性很大。”如此一来，“原来闲置的房屋会迅速进入市场，增加楼市供给，从而缓解供需矛盾”。

　　杨红旭预计，2012年房产税将会有批城市进行试点，数量会超过两个。

　　但早前也有专家对《国际金融报》记者表示，房地产市场短期内不会全面实施房产税，这主要是因为“目前产权结构、产权主体和各自家庭关系复杂，且全国各地情况差异非常大”。

　　限购令松绑还是持续

　　在分析机构看来，2011年是中国房地产调控“较严厉”、“落实较到位”的一年。其中，对市场杀伤力的就属“限购令”了。

　　2011年1月26日出台的新“国八条”中，相关部门就要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购。随后，一线城市中如北京、上海、深圳等地开始出台限购政策的细则，二三线城市如南京、苏州乃至台州、佛山等地也纷纷加入限购大军。

　　“限购令”在2011年产生了明显效果，2012年，该政策还能否在主要城市持续下去？

　　关于这个问题，业界对此早有争论。全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵去年10月就公开表示，长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新回应，“楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2012年经济工作会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归健康发展，“这表明2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控”。但杨红旭对《国际金融报》记者表示，受国内外复杂经济形势的影响，及楼市调控效果的进一步显现，即房价逐渐合理回归，“预计2012年下半年，政策会进行一定程度的调整”。

　　在杨红旭看来，率先进行“调整”的很可能还是部分地方政府。具体模式可能是缩短外地人纳税时间、限购范围缩小至90平米以下的中小户型(类似长沙)、限购区域缩小(只限主城区，不限郊区)、允许本地户籍家庭新购一套房(类似珠海)等。

　　楼市“大嘴”任志强表示，在全国48个限购城市中，除北京、上海外，大多只要求购房者提供1年社保或纳税证明。因此，他预计，至今年3月，将释放一批符合条件的购房者，这也会给市场带来20%左右的新增需求量。

　　当然，从目前的局面看，一些城市继续选择了限购政策。上海市此前表示，今年上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，加大房地产市场调控力度，执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。在此之前，北京、广州、海口、深圳、青岛、福州、长春和厦门等城市已表态，今年“限购令”将延续。

　　不过，业内人士认为，长远看，取消“限购令”是大势所趋。杨红旭称，“2010年以来的多个国家文件中，屡屡明确‘在一定时期内’实行限购，且从未说过永不退出。”

{$page$}

　　房价还可以跌多少

　　不管是“限购令”、开征房产税，还是保障房建设，较终的指向都是2009年和2010年“急速奔跑”的房价。2011年，调控虽有效果，但大多数城市的房价仍在同比上涨，但涨幅趋缓，也有少部分城市房价出现了下跌。据瑞银房地产行业研究主管李智颖统计，2011年，三亚房产成交价下跌12%左右，上海、南京等地也有小幅下跌。在她的统计中，就连上海市房价的平均跌幅也有5%-10%。

　　对于2012年的房价走势，瑞银表示，预计中国政府未来6个月将继续实施房地产调控政策，因此2012年中国房价或将下跌5%至20%，其中，一线城市房价跌幅。

　　在媒体一项有关经济学家的调查中，有69.9%的经济学家认为，2012年国内房价呈下行趋势，其中，认为房价跌幅20%以内的是主流。另外，还有11.7%的人认为，2012年国内房价会大幅下跌，仅有1%的人认为2012年国内房价会上行。

　　独立经济学家谢国忠日前撰文称，2012年将进入房价下跌的波。但与2011年的“急跌”相比，2012年的总体跌势要缓和一些，“因为当房价下跌20%至30%后，急需购房的民众和一些投资客会进场，交易量就会上升，于是房价走势会出现反复”。

　　潘石屹则表示，“我对房地产市场的走势还是非常悲观的。”他称，具体到房价，“只有跌的可能性”。刚刚在冰岛购地失败的中坤集团董事长黄怒波也很悲观：“本轮楼市调控不会停止，房价降幅应该在30%。”

　　杨红旭先前告诉《国际金融报》记者，中国楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，当时国房景气指数在冬天呆了10个月，“由于这次不会有之前那样的救市力度，所以这一次房地产的冬天持续时间将超过上一次”。

　　不过，业内 人士认为，就区域而言，以一线城市为例，楼价下跌更多地还是集中在郊区和交通不方便的地区，而在市或离市较近的地区，楼价很难下跌。

　　房企缺钱是伪命题？

　　中国内地房地产行业虽受到交易量明显减少的影响，但一些大型房地产公司并没有出现资金流问题，房地产行业在未来一年不会过多减速。但同时，一些中小型房地产企业可能会因为资金紧张、借贷成本高等，遇到经营问题，甚至关闭”

　　随着银根紧缩、销售相对低迷，从去年年中到现在，一直持续着房地产企业资金链吃紧的说法。而去年11月初，浙江绿城面临破产的消息似乎为资金吃紧的说法添加了一些佐证。

　　在资本市场中，一些房企也开始“不务正业”，意欲通过其他途径为企业融资。北京中原市场研究部统计数据称，去年年底以来，先后有中弘地产(中弘北京像素 )、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产(华业东方玫瑰)等10余家地产公司涉矿。另一方面，水井坊等企业也退出房地产业务，将精力集中在自己的主业上。

　　在分析人士眼中，2012年，房企的资金链或仍比较紧张。国泰君安一份报告称，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元，相当于2009年4万亿元刺激计划政策的1/3。清华大学经济管理学院博士杜丽虹也曾测算，“2012年，近六成企业有资金缺口，这决定了今年是行业分化和整合的一年。”而截至去年第三季度，上市房企的负债率节节攀升，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

　　然而，在一位 房地产人士看来，房企资金链吃紧根本是个“伪命题”，房企远未达到当年的历史低谷(2008年)。据他所述，目前仍有80%的房企保持着良好的资金流，“只有少数房企资金链吃紧、负债率节节攀升，这也与2009年至2010年高价拿地有密切关系”。

　　他对《国际金融报》记者说，虽然银根紧缩，但在银行眼中，不少房地产企业仍是“较优质客户”，“甚至，一些银行主动要求房企不要急着还钱，因为，钱还回来之后，还是要贷出去，还不如留在‘优质客户’那儿。所以，只要2012年房企没有重大决策失误，没有高价拿地等，度过‘概念中’的寒冷冬天没有问题”。

　　瑞信亚洲区头席经济分析师陶冬去年9月曾表示，中国内地房地产行业虽受到交易量明显减少的影响，但一些大型房地产公司并没有出现资金流问题，房地产行业在未来一年不会过多减速。但同时，一些中小型房地产企业可能会因为资金紧张、借贷成本高等，遇到经营问题，甚至关闭。

　　另外，记者发现，在所谓的“寒冬”中，不少房地产开发商正在打折促销，积极回收现金。以上海为例，在嘉定区附近，目前就有数个新楼盘正准备或已在打折促销，以吸引消费者收回现金。

{$page$}
　　土地抄底机会已至？

　　随着楼市调控持续深化，土地市场‘已逐渐呈现出低迷态势’。政策环境的不明朗使开发商对后市缺乏信心

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！