以煤炭化工为产业支撑的河南鹤壁，为了应对因煤炭开采而出现的采空区问题，早在1992年就开始在老城区40公里外的地方建设新区，是河南省个建设新区的地级市，这个新区成为现在的淇滨区。

 　　然而，记者调查发现，这个建设历史已经长达20多年的新区，到目前为止，还是个空心之城，变成了“睡城”。

 　　不仅如此，本已十分冷清的新区还在继续扩张，根据河南省委、省政府较新批复的《鹤壁新区建设总体方案》，鹤壁新区规划面积约130平方公里，这个面积与“鬼城”康巴什的规划面积155平方公里大体相当。

 　　调查一

 　　地产供大于求，工业重市地产先行

 　　沦为“鬼城” 常州产业转型错投房地产

 　　上海、南京等外地购房者占据了60%，本地拆迁户和小老板则每户握有好几套房产，而本地低收入者和外来打工者则购不起房。

　　素有吴文化发源地、富庶繁华之美誉的江苏常州，因其新城区楼盘集中，入住率不高，且大量商品房积压，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界做出悲观预期，认为常州楼市库存量如此之大，空置率如此之高，未来难有大发展。

 　　“鬼城”之说是否言过其实 传统工业强市常州缘何吹起了地产泡沫 春节刚过,记者深入常州调查发现，在常州无论是商业地产还是住宅项目都面临供大于求的状况，常州的地产泡沫已是不争的事实。

 　　对于“鬼城”之说，记者多次试图联系常州官方，但其却三缄其口，不给予回应。

 　　谁在制造泡沫?

 　　白天鲜见人、晚上少亮灯的常州市武进区武宜路两侧岿然耸立的高大楼盘，是多家媒体将常州称为“鬼城”的直接证据。

 　　武进于1995年撤县建市，2002年撤市设区，是常州市近年来打造的“南部新城”。贯穿南北的武宜路就位于武进区。武宜路北连常州旧城的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区，堪称常州新楼盘荟萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡[较新消息价格户型点评]、星河国际、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城[简介较新动态]玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中不乏超级楼盘，如星河国际建筑面积达到180万平方米，大部分楼盘正处于销售期。

 　　“武进区的一些楼盘夜晚亮灯率确实不太高，一到晚上，这些大楼都是漆黑一片。”常州一位载着记者在武进城区转悠的出租车司机李飞(化名)说，李飞的话得到了多个当地居民的认同。

 　　记者近日实地走访常州市武进区的多个新盘后发现，确有不少小区存在夜晚亮灯率只有两三成的情况。

 　　“一些刚交付的楼盘，入住率肯定不会太高，有些人购了房但一时没钱装修也会延缓入住时间，”李飞告诉记者，“武进工业发达，小老板很多，大多会先给子女购上几套房先放着。此外，拆迁户手里普遍都握有好几套房，再加上炒房的和没卖出去的，种种原因造成了当下的状况。”

 　　记者实地调查了解到，常州的房价与周边其他城市相比，并不算高，其房价大都集中在6000元~8000元/平方米，市区域的房价在每平方米1万元左右。

 　　正是这相对不太高的房价，吸引了大量周边城市，尤其是上海、南京等地的购房者。在某售楼部记者看到，很多来看房的车子都是挂着上海、南京的牌子。一位来自上海不愿透露姓名的购房者告诉记者，之所以到这边来购房，是因为上海的房价太高，而随着高铁的开通，到常州也比较方便。

 　　常州本地一家房地产网站统计数据显示，在2012年常州楼市成交量中，外地人购房者占据了60%左右。

 　　“不过，在武进更多的人是来自于其他地方在这儿打工的年轻人，他们确实有刚性需求，但是以他们的薪水，想在这里购上一套房子几乎没有可能。”李飞告诉记者。

　　数据显示，2011年常州全市登记暂住人口133.1万，其中武进区占比超过50%，达到近70万人。而2011年武进区常住人口为160万，暂住人口占到常住人口的近一半，这些暂住人口暂住地点主要为出租房屋、单位内部和工地现场，根本不可能在当地购房子。

 　　由于当地低收入者和外来打工人员无钱购房，而大量房子都让外地人购走却很少在当地居住，本地房产所有者则又大多拥有多套住房，让武进区的很多楼盘显得空荡荡，实际上这几年常州房价也在这些外地人购房的助推下，上涨迅速。

　　个人住房拥有率严重饱和

 　　需求有限，供应过量，导致常州市的住宅房产存量大量过剩。

 　　据常州市房地产信息统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，去化周期约20个月。同策咨询提供的数据则显示，同期常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。

 　　2010年8月末，国家统计局常州调查队曾对常州市市区52个社区的2167户居民家庭，进行住户基本情况抽样调查显示，常州市城市居民自有房拥有率达96.1%，拥有两套及两套以上住房的居民家庭达25.4%。抽样调查还显示，常州市市区居民户均住房建筑面积达99.3平方米，人均住房建筑面积为34.7平方米。若从刚需角度来看，常州市房地产在2010年8月份就已经趋于饱和。

 　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外来人口，扣除本地户籍人口外出半年以上的人口)总量达468.68万人，而2010年常州全市常住人口为459.20万人，2012年人口比2010年增加了9万人。而2011年常州市区住宅新增供应量568.17万平方米;2012年常州市区住宅预计新增供应量538万平方米，即便新增的9万人都成为常州的刚需市场，两年新增的一千多万平方米的住宅供应量，还是显得过于庞大。

 　　住宅地产还不是较严重的，商业地产的泡沫才让人感觉到危机四伏。

 　　“如果真要说危机，我认为商业地产的泡沫才是常州楼市真正面临的问题。”一位常州本地开发商告诉记者，住宅销售的压力其实不算太大，但商业物业已明显供过于求，现在大商场普遍生意不好，在建的城市综合体还有十几个。

 　　据当地中介机构统计，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。

 　　大量的商业地产竞争，导致大商场里的商户经营惨淡。“现在常州的大商场生意都挺一般的，如果是散售的就更不用说了，基本上是一塌糊涂，”吾悦广场里一位商户告诉记者，“仅武进商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等，将来万达[简介较新动态]还要进来，竞争将更加激烈。”

 　　记者实地走访了武进区的多个城市综合体项目后也发现，不少商场的打折幅度已经低至3~4折，即使在周末，人流量还是不多。

 　　支柱产业转投地产

 　　2月17日，常州媒体也对当地地产业在常州市产业中的比重过大，表达了担忧。“从2012年度企业榜单，也看出常州产业的短板：工业企业中，产业偏‘重’;服务业中，地产公司占了重头。在此次服务业五星企业榜单33家服务企业中，地产置业公司依然超过20家，占60%以上。”

 　　常州市的五企业是所有企业中纳税额较高的企业，其标准是根据当年上缴入库税金额评定企业。得分前10名且上缴入库税金5000万元以上(含5000万元)的企业，评为“五星企业”;服务业五企业榜单中，房地产业连续几年都占据着绝大比重。

 　　常州有关人士认为，房地产企业独领风骚，一方面显示出常州房地产业的实力，但也反映出常州现代服务业发展不均的现状。

 　　常州市人民银行支行郑文清在其论文《地方财政收入对房地产业依存度的分析与探究——基于江苏常州的实证分析》中写道，常州市房地产业税收占地方税收收入的比重自2007年以来一直保持在20%以上，较高时曾达30%以上，在地方财政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出让收入，近几年以来也长期保持在地方财政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出让收入达到271.94亿元，当年其财政收入为643.17亿元，前者占后者的比重达到42.28%。

 　　2012年，北京、上海等一线城市的土地出让金大幅下降。而二线城市常州跻身前十，位于榜单第五位，土地出让金总额为216.41亿元，涨幅比2011年同期超过80%。

　　从签约价格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出让金额2543700万元，相较于2011年1~11月出让金额1955643万元上涨了588057万元，同比上涨30%。

 　　而在前两年兴起的由一线城市转战二三线城市的热潮中，大量知名房企纷纷在常州“攻城略地”。星河地产于2009年头次进入常州，便在武进区武宜路成功拍下近千亩土地，类似情况也发生于绿地集团[简介较新动态]、绿城集团[简介较新动态]、招商地产[简介 较新动态](000024.SZ)、九龙仓、华润置业等众多知名房企。

　　“当时，大家都很乐观，有种‘大跃进’的味道，常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”常州一位开发商告诉记者。

 　　常州市国土局网站发布的2009年武进城区经营性土地交易情况一览表显示，当年武进区共出让经营性用地31块，其中不乏大开发商的身影。仅星河地产一家就在武宜路拍下近千亩土地，绿地集团联合上海云峰集团、江苏恒元地产在武进共拿下五幅土地，出让面积约25万平方米。

 　　根据约两年的开发建设周期，这些体量巨大的住宅项目现今都已陆续入市，集中供应带来的高库存，让开发商面临不小的压力。

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