正文：产权归属法规缺失 地下室产权归属起争议

法规空白导致地下室出租问题层出不穷，北京市人防办拟建议物权法明确地下空间归业主所有。
　　
　　 8月7日，小关北里204号楼地下室，透过隔离门，可见过道地面有积水。
　　
　　关注焦点
　　
　　因为楼下地下室出租带来的扰民问题，朝阳区小关北里204号楼住户叶先生奔走10年无结果。记者调查发现，一些新老小区地下空间被利用的背后，是产权归属的法规缺失。
　　
　　现实操作中，地下空间一般分属开发商和人防办所有，但多数业主认为，地下空间应当属于共有的范围。
　　
　　采访中，多数相关人士及法律专家也认为，地下空间产权归业主委员会所有，是更恰当和可操作的方式，希望制定中的《物权法》将小区地下空间的归属、管理明确，通过产权等的界定使得地下空间的管理更规范。
　　
　　 8月4日，朝阳区小关北里204号楼13单元地下室，两层20余个房间整齐排列，类似普通招待所隔间。当日天气晴朗，但走进地下一层，潮湿的空气迎面扑来，“哪怕再好的天气，我们这里也像南方的梅雨季节。”正在小区花园晒被子的东北人王先生说，搬到地下室半年，地面几乎每天有积水。“还有，噪音吵死人，吵架、放音乐，晚上的时候，连喘气的声音都听得到。”王先生介绍，20多间房子一共住了160人。
　　
　　 “有一段时间，地下住户比地上还多。”业主叶先生说，自从其1995年搬进204号楼后，地下室被接连出租。
　　
　　地下室被出租的隐患
　　
　　地下室被出租在海淀区莲花小区也存在，今年8月初，该小区400多名业主在小区挂出标语，抗议开发商将2号楼地下一层出租给一名韩国人开足疗馆。
　　
　　海淀区清河的永泰园新小区的问题一直没有解决。该小区业主委员会吕主任介绍，该小区地下空间大致分为三部分，包括自行车车库、机动车车库和人防空间，按照竣工图上所标明的，车库占了大部分。但目前，几栋楼地下空间先后被改建，14号楼地下修了两层旅馆；13、15、16号楼地下或者作为开发商的食堂，或者作为办公储物之用。
　　
　　当日，记者在13号楼地下看到，两位系围裙的女士正在择菜，里间有厨房操作间，操作间旁边是燃气间，备有三四个近两米的大燃气罐。吕主任说，除这些安全隐患外，从地下坐电梯可直通地上，如果一些楼地下室出租给闲杂人员，小区安全将无从保证。
　　
　　被利用的三种类型
　　
　　对于小关北里地下室的出租，业主叶先生几年来多次找物业、开发商、房管局、建委、人防办寻求解决办法，他始终不明白，“为什么属于业主共有的财产可以被出租？”8月4日，小关北里小区物业———恒安物业公司惠新里物业管理处王主任解释，地下空间设备层（地下一层）应属于业主共有，物业方只是代为管理、经营。但居民所欠物业费太高，只好出租地下空间，经营所得将补充日常物业费。
　　
　　对将莲花小区一地下室出租给足疗馆的行为，8月19日，该小区开发商天鸿集团经营部负责人赵浩明解释，小区地下空间并未公摊给业主，开发商有权自行决定其用途。
　　
　　永泰园新小区开发商———泰华房地产开发集团有限公司董事长肖希鹏也称，小区地下空间很多面积并未计入公摊面积，产权属于开发商。
　　
　　据记者调查，小区地下室被利用，大体分为三类，或者由人防办委托单位出租经营，如小关北里小区地下二层空间；或者由物业公司管理，如小关北里小区地下一层空间；或者由开发商利用，如永泰园新小区。
　　
　　北京市人防办主任李长栓介绍，人防办委托出租在现行人防法规中可找到法律依据：国家鼓励在保证安全的前提下，人防工程平时出租经营，战时无条件征用。
　　
　　但开发商及物业方的经营或出租行为，在现行法规中无明确依据。“现有物业管理条例只明确规定开发企业无权用小区公共部分谋利，对于什么是公共部分并未界定清楚。”北京市律师协会物业管理专业委员会副主任、律师孟宪生认为，正是法律规定的空白导致地下室出租问题层出不穷。
　　
　　产权归属业主的可能
　　
　　 “这个问题迟迟解决不了，产权问题是关键。”小关北里业主叶先生希望，按照国家建设部1997年文件———地下工程应本着“谁投资谁所有、谁受益谁维护”的原则，产权归属业主，管理权或归人防办，或由业主委托物业、开发商行使。
　　
　　永泰园新小区业主委员会吕主任也认为，地下空间作为小区的配套设施，也应该如同绿地等由大家共同所有。
　　
　　目前，物权法草案正在征集意见阶段，小关北里业主叶先生以为自己奔走10年的小区地下空间产权问题就快有了着落，但细看草案条款，小区地下车库条款、小区绿地条款……都有，惟独缺少的是对地下室产权的规定。
　　
　　 “物权法目前产权归属‘有约定从约定，无约定从共有’的原则不明确。”孟宪生律师认为，物权法修改中应更进一步明确规定归业主还是开发商，及怎么界定公摊面积，无法公摊的就可以推断为共有。
　　
　　北京市人防办主任李长栓介绍，目前，北京市人防办正对人防工程产权等相关问题做调研，拟向物权法修改部门提出意见，建议对人防工程等地下空间产权给予明确界定。
　　
　　李长栓称，产权归业主后，人防工程相应地成为公益设施，平时作为小区共有资产，在不破坏人防工程的前提下，或者由业主委员会管理，人防部门作为行政监管部门；或者作为像公园、绿地一样的公共工程，由各地区政府代表老百姓管理。不管谁拥有谁管理，战时都需无条件收归国家统一调度。

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