一

　　如果要以预测作为职业，我想这估计是世界上较艰难的职业之一。在连续5年的房地产市场预测以后，2012年基于假定无悬念与基于工作的艰难而做出的决定。在痛苦或者是无奈的状况下，全年将市场这块活动暂时搁置。

　　年末盘点，表现与我们判断的预期，似大相径庭，但也有结构性性的预判之巧合，之所以我不敢说出是基于我们判断的逻辑结果，是因为我无法从今天的准确性中找到明天可能更为准确的答案。

　　二

　　我们对2012年市场的基本判断是高位震荡，成交略微上扬，价格略微下降。但事实较大程度的背离了我们的结论。一是整体市场大放量（主城区而言），二是成交价格下半年持续攀升。虽然现在还不能获得较为准确的市场数据，但主城区成交量同比上涨30%这个基本毫无悬念；个是下半年价格环比持续上涨，这也是我们预测之外的结论。

　　三

　　我们要探讨为什么会有这种表现。对于志在研究市场规律的任何人而言，每一次失败都是刻骨铭心的，对于预测者而言，更是如此，当然也唯有对每一次失败都刻骨铭心，方可以有接下来的进步与继续走向成功的可能。

　　在芜湖新政以后，在内部判定上，我们便修正了今年市场运行态势的判断。将悲观调整为今年乐观。芜湖新政其实本身不是个问题，问题在于反映出来两方面的博弈，是地方政府公开出来救市政策，即政府对楼市管控不视为不可逾越的红线，即对地方政府而言，GDP重要性远远大于楼市调控效果，从某种程度上而言，芜湖政策的出台到夭折，政府和地方政府只是上演了一场周瑜打黄盖的联袂表演戏，潜在含义是政府允许地方政府在一定范围内对调控政策进行调整，这也是继芜湖政策以后，全国各地地方政府陆续出台楼市调控政策的背景和原因。只要违规而不受到追究，那么则意味着其本身就不存在违规的行为。这是两级政府博弈的平衡点和博弈继续前走的动能。而反映出来的个面则是地方政府和政府在楼市调控方面的矛盾性和各自不得已的苦衷，并能形成持续的谅解，双方需要的都是时间，而不是结果，没有人能够在将高速行驶的动车，瞬间停下来，即便有心，谁也不敢。

　　今年楼市的个转折点是银行开始的降准。我们原预计，本届政府将严守对经济调控，并将事实的悲观留给下届政府作为启动市场和经济改革的红利。当然从较后政治解决来看，这个逻辑本身也是成立的，因为本届政府基本上是提前交接，事实上今年第三季度就进入了新政府的施政时间，为权利的交接提供相对平稳和乐观的环境，同样是给新政府创造时间，这点是政治智慧，因此从18大政府交接以后来看，我们的判断是今年市场的繁荣，是基于政府顺利交接之必须，这点也可以在十八大后的股市表现用以同样的说明。摆在本届政府面前难题不小，内忧外患，本届政府即便有盖世之力，也需要时间来一个一个的处理。如果结合政治来看，今年三季度楼市繁荣是一种政治交接之必须，而从效应来看，繁荣的代价与萧条的代价相比，无疑繁荣留有后遗症，但对整个国家而言，是一种正福利。

　　如果说地方政府的救市，表明对政府对楼市态度还存在不确定，那么银行降息降准以后，政府对楼市的态度即变得格外鲜明了，即政府需要楼市的福利，为政治交接创造良好的氛围，给新任专业人寻求改革的时间和机遇。如果结合今年楼市舆论导向来看，这种思路就显得愈加清晰，三四线城市在二三季度大幅度回暖，一线城市依然寒冬如旧。

　　在我们去年对市场节奏的预测上，我们认为市场会在1—5月是繁荣期，接下来是9—12月是繁荣期，6—8月会相对难受，而今年市场表现则是全年平稳繁荣的运行。市场节奏基本没有表现出来，全年无所谓明显的淡旺季，全年价格无明显的阶段性高震荡。如果这点放在政治大背景来解读，应该是可以理解的。

　　但我们需要对四季度进行特别的说明，四季度是两届政府交接的关键期，三四线市场经过一段时间的启动以后，已经进入了正常的高热度市场，短期瞬间降温不会成为现实，但要持续也不是一件较为容易的事情，为了保证三四线市场的持续繁荣，一线市场持续不启动，将会较大程度考验整个市场的压力。而事实上一线市场启动的时间，基本也是以9月开始，四季度进入高热，而原本较为脆弱的三四线市场，因为一线市场的高热，而得以缓慢降落，同时一线市场的高热，也客观转移了整个楼市的注意力。三四线市场的衰弱被主流舆论所旁落。

　　但我们同样要关注的是舆论对年末三四线市场的整体忧虑。笔者去年曾经有两三篇文章提到今年三四线市场在2012年将面临严峻的考验，甚至有深度下滑的可能，但今年三四线市场总体乐观表现超出我们预期，但三四线市场的四季度对比衰落，则可能印证我们的判断，如果这个判断为真，那么2013年三四线市场将是一个危险地带，尽管现任政府为三四线市场设计了新的搭桥路线，但这个衔接能否做到无缝嫁接，市场是否会以现任政府的思想继续前进，将是2013年房地产市场的大悬念。

　　四

　　三四线市场为什么在四季度衰落，会显得异常的显眼。因为年末数据没有较终出来，我们无法得知三四线市场具体的表现。但如果用重庆市场来看，三四线市场在今年一二季度基本是属于深水区，2012年重庆统计局数据显示，1—6月主城区成交量同比上涨50%以上，一圈内郊县市场下跌20%左右，渝东南市场成交量下跌40%左右。如果我们非要对这个数据进行评价，我只想说，这个数据太让市场忧虑了。

　　我们在分析三四线市场的时候，购购力来源只有四个角度，是回乡置业，这点与一线市场是零和博弈，即总购购力在一二线与三四线之间内部零和博弈，三四线城市购购力增加一二线市场购购力减少，如果从结构角度来看，全年全国房地产市场都可以证明这点，即社会对房产的总需求在2012年并没出现增长，一二线城市限购导致的购购力转移与一二线市场放松以后，三四线市场购购力萎缩，是这两个市场繁荣与衰落交替存在的原因；其次是三四线市场购购力来自于农村城市化，在人民币大幅度升值，外贸大幅度受损以后，依靠打工的货币城市化动力后劲不足；则是政府启动城市改造，普发货币新增购购力，这个对市场的启动和刺激的效应在2009年到2011年已经表现的，但进入2012年以后，城市拆迁放缓，原因在于两方面，一是郊县市场房产价格较高，政府拉动市场的成本大幅度增加，杠杆效应减弱，二是政府手中缺乏足够可以启动市场的货币，地方政府启动旧改的前提是房地产市场必须持续的高热，政府通过土地运作，获得资金，然后把资金用于城市拆迁改造，三四线市场萎缩，破坏了这种启动逻辑，因此三四线政府在2012年旧改推进力度均不如预期，没有旧改，就没有这块购购力；第三方面是三四线市场正常刚需，这个刚需数据相对于三四线市场人口的稳定和社会财富的正常增长以及市场房屋保有量而言，将肯定不能支撑繁荣市场；第四点则是三四线城市改善性需求，就城市而言，对比竞争依然是头位效应，即富裕者换房头要考虑的是当地城市，即支撑城市的异地购房，接下来才是三四线城市中产的改善性需求，他们基本可以视为本地市场的内生需求和原发性需求，但三四线城市因为产业和经济的原因，这部分群体数量也极为有限。

　　五

　　市场总是在预期之外运行，市场也总是在预期之内运行。如果我们从理性的角度来看市场，市场的变化不会是天外飞仙，也不是外星球的怪物。

　　在我们探讨市场的表现的时候，我们需要从供需结构市场来看，在我们从需求方面衡量完整个市场以后，我们将从供应市场来衡量市场的表现。

　　今年房地产市场供应市场的典型表现是聚集效应，行业集中度有较大幅度的提高。这点表现在总体市场成交额没有显著增长的情况下，龙头企业的销售额出现了较大幅度的增长，千亿俱乐部可能在今年即会有4家左右。

　　在供应市场内部是永恒的零和博弈行为，大企业越多，小企业也就越少。这个简单的推论下我们可以得出，在繁荣的2012年，依然有许多难过的中小型房企。如果我们假定的难过的中小型房企的原因不在于供应的短缺，这个逻辑和现实很容易证明，即预期楼市向好的情况下，中小企业集体陷入土地慌，或者有土地不进行开发。上述情况在逻辑，历史和事实上都不会成立。那么中小企业的问题很明显的出现在存量过剩的情况下，即需求市场恒定的情况下，供应市场内部中，中小企业败阵下来。围绕着这个逻辑继续前进，那么会有两种可能，一是中小企业恶化的情况，属于其合理而可控的范围内，那么中小企业在未来只需要进行结构性调整，重新制定与大企业博弈的策略，重新胜利并非逻辑与事实的不可能，那么市场依然会有序博弈；种情况比较糟糕，即博弈双方出现了很明显的均衡势力，中小企业弱势局面无法更改，正常博弈已经无法改变结果，而存量对中小企业构成的不仅仅是财务压力，而是生存压力的情况下，中小企业的策略的改变，一是断臂求生，二是洗牌出局，断臂求生的先进的办法就是动用更大的价格工具，这样将对市场形成残酷考验，大企业受到冲击将不可避免；种则是洗牌出局，出局的方式对市场的震荡与冲击取决与出局的方法，如果有新资金进入，那么这种出局是财富转移式出局，如果是以破产为出局代价，那么对行业的冲击将会较为剧烈。

　　理论逻辑与现实总会有很大的差异，原因在于我们完成一次逻辑的推理只要半个公里，但市场要完成这种逻辑转换可能需要半年一年甚至更长的时间。因此用逻辑的结论来定义市场行为，出现偏差是不可避免。

　　我们关心的是，这种逻辑一旦成立，那么市场震荡发生的时间周期，节奏以及震荡的烈度或者是市场发生的局域范围，这个具体的点在什么地方，只有把这个找到，对所有人的行为判断才具有价值和意义。

　　回到上面我们对企业博弈的行为中来，如果出现中小企业大败而归的行为，大型房企将不可避免受到市

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