私人购房年报：及早出手没有错！

　　关于探底、筑底的争论贯穿整个2012年，已至年尾，纵观这一年，对于购房者而言，似乎市场每一次的基于性价原则的真实降价都形成了一个短期的底部，都构成了一次出手的机会。

　　季：盲目观望

　　在2012年的季度，新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据当时的不完全统计，16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而2月的市场表现依然不容乐观，进入3月则寒暖交替，市场“猝不及防”地来了一个小阳春。于是太多的问题围绕市场，也萦绕购房者心中：政策放松了吗？楼市回暖了吗？房价还会降吗？

　　在市场给予的纷繁复杂的信息面前，购房者的降价预期日渐增强，观望情绪也日渐浓厚，对于价格进一步下跌的预期使很多购房者犹豫不决。

　　而现实情况是，在业绩压力之下，由某龙头地产企业带头掀起的降价风波，在楼市蔓延，更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。这是自去年10月底以来楼市的波降价潮。

　　[购房自述]2月，位于南翔的某楼盘开盘，当时主推毛坯房，有74-96平方米的1-2房，均价在17000元/平方米左右。当时售楼人员就称，房子卖得很好。但我想，价格也许还会降，再等等吧。结果，现在该楼盘毛坯价要17500元/平方米起，更重要的是，我想要的一房房源已经售完。

　　季：低价诱惑

　　4月销量的下滑，说明了“没有真正的降价，就没有热销的场面”，而相关数据也显示，有27家房地产公司预告了2012年上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损。除了利润下滑，上半年房企的负债、库存均居高不下。眼看着交易量持续、稳定地逐月下滑，在上海，“6折甩卖”、“7.5折优惠”、“团购降200万”等消息集中爆发，多个在售项目明显加大了促销的力度。

　　于是在2012年季“以价换量”形成市场共识，同时由于刚需本身对于价格的敏感，由此在一定程度上部分购房者开始陷入了“价格决定论”。于是，楼市中几乎“无盘不刚”，不少地段差、品质差、配套差，与普通市民自住需求差距甚远的楼盘，也扯出刚需头选的大旗，以低价作为先进钓饵，吸引购房者。这样的项目门槛低，但对于购房者而言，却有很大风险。

　　[购房自述]因为家里人口增加，我们想购一套三房，总价在200万元左右。一直看房，却总没有合适的。一次参加看房团听说有降价盘，便很期待，结果价格便宜些的位置偏远，距离近一些的价格就上去了。后来，降价降得太便宜的楼盘我们也就不会去看了，因为这些楼盘要么品质很差，要么距离很远，价格是低，但不适宜居住。

　　第三季：理性等待

　　9月上海楼市表现并未像预期般抢眼，只有一些降价积极的楼盘去化情况良好，成交未如预期的原因并不先进，但其中购房者对于市场的理性认知是不可或缺的要素。

　　随着上半年成交情况的好转，开发商的资金链普遍得到缓解，部分房企的地方公司甚至已经提前完成了全年销售目标，降价压力骤减，开发商缩小优惠幅度、甚至上调价格的行为屡见不鲜。

　　以主推刚需产品为代表的楼盘，纷纷收窄原先的优惠幅度，尤其是热门成交板块，成交价格甚至回归至调控之前水平。但对购购实力相对薄弱的刚需而言，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。于是，第三季，购房者开始进入理性的“阶段性”观望状态，进而推迟入市节奏。[购房自述]今年想购一套大些的房子改善现在的住房条件，所以我一直对于房地产市场颇为关注，并认为产品的性价比才是较重要的。听说一些楼盘取消了优惠，但对于我这样的购房者来说，有合适的优惠、有合适的楼盘才会出手，所以一直耐心等待。直到长泰东郊御园的大幅度优惠措施出现，我才毅然出手。而这次出手，从目前来看，依然是正确的。

　第四季：果断抄底

　　临近年末，市场企稳，房企的境地有所改善，但无论是出于进一步的稳固还是为拿地筹措更多资金，除了目前逐渐增多的房企海外融资，房企还是选择年底推出新房源以冲刺业绩。

　　刚需楼盘成为开盘主力，全新盘也开始大量出现。刚需产品的大量入市显示年底刚需产品依然主打，而中高端改善型产品也开始有所动作。

　　供应量的集中释放，间接显示出部分房企已做好年底“业绩冲刺”的准备，而促销降价再次悄然打响。“160平方米以下房源总价优惠30万，160平方米以上优惠50万”等优惠信息再现，而一些全新盘项目，由于缺乏足够的时间分批推盘，则多选择将全部房源一次性推出，而较低的报价或者一定幅度的优惠自是必不可少。

　　于是，2012年购房第四季，购房者开始果断抄底。由此在经历了成色不足的9、10月份后，11月的成交创出年内高，而在即将结束的12月，成交量依然被看好。

　　[购房自述]当浦东惠南的朗诗未来树推出之后，我就毫不犹豫地购下了一套。百万元内两房甚至三房，这样的房子满足了我们刚需的心里价位。同时，在我看来，年底是开发商冲击年度业绩的较后时刻，往往会有价格上的优惠，此外，从种种市场因素综合来看，未来房价还是有上涨的可能性，所以当前正是购房的一个时间节点。

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