樊纲：非常高兴再次出席博鳌房地产论坛。由于时间有限，国际的就不讲了，着重讲国内的经济形势和房地产的问题。

　　现在是这次软着陆的底部，较低地时候，大概二季度是较低的，三季度后边也许开始会有点儿起色。较低的时候，是各种说法都比较多的时候，是似是而非的说法也很多的时候。从一定道理来说，这次确实不应该这么低，如果政策调整及时，不该这么低。但是，现在经济增长速度比较低，也不是说中国经济就进入了低增长，也不是说中国经济就需要拯救了。所以，个问题，我想讲的是什么是中国经济的正常增长。

　　现在是软着陆，从12%的增长降到8%，有的人说中国从此告别过去二十年的两位数增长，现在到了8%的增长是低速增长。我说：

　　，讲话要注重事实，过去二十年多数时期不是两位数增长，多数时间是7%-8%的增长，90年代末通货紧缩的时候，6%-7%的增长，那时候也是一大堆说法，世界上还有一本书《即将崩溃的中国经济》，新加坡政府还请我过去和这位作者在新加坡的党校一对一进行行政辩论。这个时候是各种说法都比较多的时候，FT等杂志上，各种观点、各种说法都很多的时候，我们自己要有清醒的分析。

　　，现在降到8%就是低增长吗？今后几年8%左右的增长是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%一定通货膨胀，到10%以上是通货膨胀+资产泡沫。回到8%左右的增长，世界上若干个研究小组研究的结论是，中国经济潜在增长率就是8%左右，低于7%通货紧缩，高于9%通货膨胀。所以，回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。

　　那么，如果高于7%-8%的增长，房地产过热增长，多了一块，往往就容易出问题，整个经济也是这样，多了一块就出问题，出什么问题？政府到晚调来调去，建了企业，没市场了还倒闭，年预算是几万亿的GDP增加值，那得涉及多少企业啊？一定在低谷时候是很多人难受的时候，一定有倒闭破产，不倒闭破产也会有兼并重组，一定会有这种情况。所以，追求的目标是平稳增长比较好一点。

　　所以，当各种悲观论调充斥市场的时候，我们应该有一个客观地分析。中国经济增长不是越高越好，较高的点在哪儿？今年12%？明年13%？后年14%？那中国经济会大崩盘，希望中国经济增长在今后10-20年不要大崩盘，不是大崩盘中国房地产业还有很大的发展前景；相反，如果大崩盘的话，那就惨了。

　　所以，我现在讲讲8%经济增长的问题，是针对目前有很多说法而讲的。那么，还有很多的说法，刚才还接到邮件问我知不知道某报纸上登了一篇文章，关于中国的外汇储备五年之内将耗光等等，各种说法多了，不多说了。

　　什么是中国经济的正常增长？这与房地产的正常增长有关系，较好不要过热增长，平稳增长较好，太低了往上调一调，太高了往回压一压。大家不是羡慕美国吗？弄出个泡沫，次贷危机，如果中国到那个地步，我们可能就会出局了，第三次革命，还是第几次革命就跟不上了，这是个观点。

　　个观点，房地产调控已经取得重大成果。

　　这个判断对理解现在的形势和政策的分析很重要，怎么看待调控的成果？，从2010年下半年开始，政策出台以后，那些价格高涨的地区基本上稳定了下来，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市去，因此全国平均数总的来讲没有形成大泡。这句话是什么意思呢？2010年出台政策还是相对比较及时的，这是句话，起到了作用，没有使泡沫形成全国性的大泡沫。所以，孟总讲的全国价格实际上这一两年还有所上涨，都和这个是有关系的。因为，全国尽管几个大城市事实上有很多楼盘跌了20%-30%，但全国的数看不出有很大的跌幅。，要理解房地产市场的话，房价高不高和收入高不高是相对而言的。平均来说，假定这两年(2010-2012)价格基本稳定，但这两年城镇收入、人均收入(民意值)增加幅度10%以上，甚至农民工的收入在这两年都是10%以上的增长，什么意思呢？如果两年收入增长互利的话，房价和收入比在产生变化，不要看房价有没有降，而是要看房价和收入关系在发生的变化。当然，房价没降，有些收入增长没那么快，平均增长10%，不一定每个人都增长10%，有可能原来收入低，即便增长了10%，也仍然感到房价比较高，购不起房子，真正有些社会问题没有解决，对于那些问题的解决，要靠廉租房、保障房了。

　　因此，从这个角度来讲，只要这几年价格不再涨，哪怕没有很跌，事实上相对于收入而言，已经实现了一定程度的调整。这在对于现阶段形势和下一步政策的判断上，我认为要充分认识到这一方面的问题，这是个观点。

　　第三个观点，现在房地产市场调控的当务之急不是每天重复要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换下行政手段，用制度替换下政策。天天说要调控，调控的对象，调控的目的很明确了，就是要抑制投资性住房需求，保证消费性住房需求的供给。针对这一条，刚才孟总说是打麻药，我也同意这个观点，临时采取措施的话，我说中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，你不能总是这样吧？不能总是行政手段吧？我也同意朱会长所讲的，行政手段不能在这个问题上拘泥于市场上一些西方性的观点，当制度一时紧急又建立不起来的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段、用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。

　　应该说，两年半的时间过去了，一直坚持调控，在这一点上我基本同意。否则的话，如果放弃对投资性需求的控制的话，中国贫富差距这么大，中国金融体制存在的一些问题，确实很容易产生新一轮的泡沫。但是，想想这些年的一个主要问题就是，这些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　几个月前就听说，有些省份在申请试点，房产税这样的新制度、新政策，迟迟没见新的东西出来。两年了，一些新制度的建设好象没有什么新的进展，除了上海、重庆那边有很小范围的试点之外。我认为，是面可以宽；是试点的力度可以加大。针对投资性需求问题嘛，总之有很多办法，特别是经济方面的办法可以用，不管是房产税，还是交易税，大家是有争议，但是可以试点，尽快抓紧这方面的试点，尽快抓紧这方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展，用不着政策到晚的在那儿调来调去。

　　以上三个问题，实际上也是讲政策当中面临的很多问题，怎么看待现在的宏观经济增长？怎么看待房地产调控的成果？怎么看待现在各种制度和政策的相互关系？希望看到今后一段时间在这几个方面能够有更清晰的认识，在调控力度和调控手段上能够根据新的情况做出必要的调整，我们的市场会更加健康一点儿。

　　我就讲这些，个人观点，供大家参考，谢谢大家。

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