尽管面对调控压力，但在香港上市的房企中国海外（00688.HK）上半年销售业绩却大幅超出预期，近日该公司董事会决定上调全年销售目标，从800亿港元上调至1000亿港元，并力争下半年实现集团年度利润、净利润不低于20%的各项既定目标。

　　然而从政策面来看，并没有放松的迹象。国务院7月下旬派出八个督查组赴16个省市专项督查房地产市场调控政策落实情况，要求各地不得放松调控，并对调控执行不力、放松调控的地区问责。

　　政策压力之下，中国海外为何能实现逆市增长？未来的楼市调控政策将如何演绎？房企未来将呈现怎样的发展格局？中国海外董事会主席孔庆平接受财新记者专访，表示楼市调控将长期常态化存在，将有效抑制投机和投资需求，未来长效制度会取代现有短期调控策略。长效制度中，扩大房产税试点比取消预售制更为可行。

　　记者：中国海外上半年销售额逆市上扬，主要与哪些因素有关？

　　孔庆平: 上半年公司销售额为港币651.5亿元，同比增长24.7%，半年完成全年销售目标的81.4%，加上7月份的销售业绩，已完成销售额港币752.6亿元，大幅锁定既有年度销售港币800亿元的目标。

　　这一业绩体现出集团精品战略、品牌经营战略得到市场的检验，证明了集团长期坚持的在核心地段发展精品的定位，是正确的策略选择。

　　此外，业绩增长还主要得益全国布局的不断优化，内地各区域销售分布均衡。在内地五大区域中的四个区域，销售额超出百亿港元。其中长三角和珠三角地区，分别实现了港币164亿元和港币121亿元的销售，给集团带来了的销售贡献。

　　记者：未来一段时间针对房地产调控有否加码的可能？楼价会呈怎样的走势，房企又会面对怎样的压力？

　　孔庆平：政府有可能采取相关措施来增强市场流动性，提高市场活力。与此同时，针对房地产市场调控的短期策略不可能长期执行下去。

　　据我们了解，目前一些研究机构正在研究相关长效制度取代现有的短期策略，尽可能用一些与市场机制相结合的办法，来取代纯粹行政手段的压制。

　　在宏观调控作用下，未来楼价虽存在压力，但仍会保持相对平稳的窄幅波动。但就房地产行业而言，应持谨慎态度，在各种场合反复重申“继续房地产市场调控不动摇”这一基调，整个房地产行业还是要面对巨大挑战，较严峻的情况仍然没有过去。

　　在此期间，过度借贷或财政实力不足的中小型房地产商依然备受压力，房地产行业的整合和弱汰强留将会持续。

　　记者：从政策面看，扩大房产税试点和取消预售制哪一个更为可能？

　　孔庆平：较有可能是房产税。取消预售制不符合市场规律。市场怎么做，我们就应该怎么走。

　　政府有形之手应该和市场无形之手有效结合起来，使得市场机制发挥得更好更加健康，那无疑应该是房产税。但扩大房产税涉及面较广，绝非一件小事，在未来的推行过程中可能会因地制宜，不同城市不同省份会实施不同措施。

　　记者：在你看来，地方政府对土地财政的依赖问题应如何解决？

　　孔庆平：土地因其价值和稀缺性，土地资本属性不会因经济处于不同阶段而有所改变。

　　地方政府对土地财政依赖是一个在任何经济体中都存在的现象，包括香港和其他一些发达经济体。香港财政收入增加了，其中很大比例来自于土地收入的贡献。

　　目前国内一些地方政府存在的问题是对土地财政的过度依赖。目前国内一些城市处于不太发达阶段，除了土地，没有其他经济成分的收入。在城市化进程中，土地收入又成为这些城市经济收入的主要来源，也成为城市建设、改善民生的主要经济支柱。

　　针对这种情况，个人认为国家应该对症下药，头先着手于两方面：一，土地收入是否使用得当；二，制定相关优惠政策吸引私营企业和社会资本前来投资创业，以拓展新的经济成分。

　　记者：中国海外截至6月底可动用资金达到367.2亿港元。那么，对未来土地市场投资会有怎样的打算？

　　孔庆平：就未来拿地和投资安排，为保持财务健康，下半年仍坚持全年净借贷比率控制在40%的目标不变，同时拥有不少于总资产10%的现金在手。集团将维持720万平方米的新增土地计划。

　　今年初集团突出实施了期内新增投资和销售回款严格挂钩的土地投资政策。面对低迷的土地市场，集团新购佛山、香港和成都共三幅地块，加上中海宏洋上半年在三线市场赣州增加了140万平方米的土地储备，新增可开发楼面面积合共274.5万平方米。

　　集团全年竣工目标是700万平方米，而上半年仅完成170多万平方米，到下半年还有500多万平方米的待竣工面积才达入账要求，如果下半年完成500多万平方米竣工目标的话，年度盈利增长20%的目标也一定能达到。

　　在半年报期内，集团在内地、香港及澳门共36个城市和地区，拥有4240万平方米的土地，权益所占为3693万平方米。如果不计联营公司中海宏洋集团于24个内地城市和港澳拥有3467万平方米的土地发展面积，权益面积3052万平方米的话，剩下土地应该可满足集团四至五年的开发所需。

　　点评：限购限价和房产税试点的此轮调控已推行一年过半，楼市依然存在上涨的压力。

　　对限购、限价等措施，市场批评者众。财政部财政科学研究所所长贾康日前就表示，限购、限价等这些比较严厉的行政手段，从中长期来看势必合乎逻辑地淡出。

　　许多学者专家呼唤，尽快用经济手段替换行政手段，用制度替换政策，用税收、利率、信贷等手段来替换“限购”政策。

面对房地产市场之外因素导致的楼价上涨，日前住建部政策研究主任秦虹就表示，如果不　　解决大城市数量少、中小城市规模小的问题，需求压力所导致的房价上涨的压力仍是巨大的。

　　要使得房地产市场平稳、持续、健康的发展，目前一个共识是，需要建立长效机制。而这个长效机制究竟是什么，市场和社会各方都拭目以待。

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