新一轮调控蓄势待发

　　上海市政府27日发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，从信贷、土地供应、房屋用途、执行监管、住房保障，以及舆论引导等六方面重申进一步严格执行房地产市场各项调控政策的态度，并表示下半年将在全市组织开展住房限售政策、差别化住房信贷、税收政策执行情况的检查，检查购房资格、“认房认贷”政策执行情况、土地增值税等税收征管情况，严肃查处提供虚假证明骗取购房资格以及违规发放二套、三套房贷等行为。

　　部分业内人士认为，事实上新一轮楼市调控已经开始，其他城市很有可能跟进，尽管只是重申调控政策，但在执行上会更为严格。

　　国务院督查组近日对16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，专家认为，楼市调控再次进入敏感期，针对部分城市政策微调的倾向和楼市“量价齐升”的趋势，开始进行“精准修正”，而不是再出台“一刀切”的调控政策。

　　中国社会科学院财经战略研究院23日发布的《中国住房发展(2012年中)报告》指出，上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的，市场回涨的变化给下半年的调控增加了复杂性和难度。目前住房市场供应相对充分，开发商资金紧张，尚不具备报复性反弹的条件。但是，在经历半年以上的住房吸纳周期，商品房库存消耗到达一定程度后，开发企业上调价格底气将增加，如果没有有效的调控措施，一、二线城市房价将出现快速反弹的风险。报告建议取消头套房贷优惠利率和期房预售制度等。

　　国土资源部全国主要城市地价监测系统的较新报告显示，截至目前全国105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

    楼市好转但尚未逆转

　　上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍认为，部分城市成交量回暖的原因头先是开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。但市场仍有很多的不确定性因素，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。

　　以上海为例，26日发布的“工行-上海财大”住房价格指数显示，上海近半年房价走势可概括为低位盘整和走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管5、6月指数出现小幅回调，但回调幅度远不及前期积累的降价幅度。地方政府以“限购”为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高头次置业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。华东师范大学东方地产学院副院长华伟称，目前房地产市场只能说是好转，而不是逆转，离正常水平仍有差距。

　　统计数据显示，房地产企业的经营状况不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在沪深两市已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，现阶段还 于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，包括土地购置情况、房地产投资、新开工面积、房企资金面及盈利状况等均未出现量价明显回升或增速回升，后市仍有不确定性。

    调控仍有可能趋紧

　　专家认为，从调控效果而言，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价已经“停涨”或出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。但现阶段房地产调控仍处于关键期，急需推行后续新政，亟待形成长效调控机制，稳定市场预期，避免房地产调控功亏一篑。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从成交数据来看，房价已经出现止跌反弹的苗头，在这种情况下，国家出台新一轮调控政策的可能性增加。但鉴于经济“稳增长”的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。两方面因素综合考虑，即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主，不会增加太多、太严厉的措施，而是加大对地方政府的督查力度。此次国务院督查16个省(市)房地产市场释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台，要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。

　　姚玲珍认为，下半年，房价大幅上涨或下跌的条件和环境都不存在，未来房价走势依然受政策所引导。在“稳增长”目标下，货币政策适度放松与“保刚需”政策微调，将持续带动刚需、改善性需求入市，而投资性需求仍将被严格控制。预计后市房价依然会延续上半年的平稳态势，短期可能略有回调，下半年或将整体与上半年持平。

　　专家认为，如果房价反弹过快，国家还有可能出台新的调控措施，比如房产税试点城市扩容、二手房交易税提高、房地产贷款收缩、切实问责地方官员等。在此形势下，下半年楼市将有所降温，但下行空间已不大。房价大涨可能性为零，将基本以盘整态势为主，70个大中城市房价环比涨幅将会有所波动，小涨小跌皆属正常。

　　“应该看到，我国房地产市场并不均衡，东中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区实行差异化的调控政策。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。而华伟等专家也认为，“一刀切”的调控政策“杀伤力”太大，容易误伤自住性需求，更多的应是像外科手术一样“准确制导”、有针对性地对房价上涨过快的城市进行调控。

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