商品住宅市场逐步回升的同时，上海土地市场却依然留在冬天。

汉宇地产市场研究部土地监测数据显示，截止到27日，3月，全市土地市场共成交经营性地块仅有2幅，与上月相比减少4幅。经营性土地成交面积总计24.19万平方米，环比缩幅接近四成；成交金额总计6.92亿元，环比减少78%。3月土地市场供需依旧在低迷中徘徊，也直接影响今年一季度土地市场的整体表现。据统计，1至3月份（截止至3月27日），上海经营性用地出让金额总计为64.45亿元，与去年同期相比缩幅接近八成。

崇明地王身价一年缩水46%

土地市场的冷意在个别地块中充分体现。作为崇明区域内曾经的地王地块——“城桥商品房基地1、2号地块”再度出让，在挂牌之时就尤为引发业内关注。经过一段时间等待，较终于26日被上海同瀛宏明房产以5.36亿元底价竞得，折合楼板价约3075元/平方米。相关资料显示，该地块曾在去年2月份成功出让，以10亿元的价格被上海保集集团和上海佳富投资有限公司成功摘得，楼板价5376元/平方米，但较终因开发商自身原因退地。一年时间，地王地块易主，但出让金额却出现46%的大幅缩水，溢价率更是从原本的115%成为零溢价。

差异化产品才能获市场认可

从地块所处区域来看，崇明作为全市一大生态区，区域内的自住需求量十分有限，虽然住宅价格存在一定优势，但地理位置的特殊性，不足以吸引刚需购购，此外，该地块出让之时，特别规定中小套型（90平方米以下）建面不低于总建面28%的硬性条件，中小户型的刚需房源配比提高，也将会增加拿地企业的开发难度。

而从微观市场角度来看，板块所处位置属于崇明新城板块。从板块内目前新房市场表现来看，以“瀛通金鳌山”为例，其公寓均价在11000元/平方米左右，而目前地块拿地楼板价为3075元/平方米，正处于新房市场价格30%的正常水平，说明地块的成交价格呈现理性回归的态势。

当然，拿地之时所处的市场宏观背景及开发商拿地心态也会左右其出让整体情况，因而较终该幅地块以底价成交，也并不足为奇。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，该项目在各项条件的限定下，只有充分利用地理稀缺资源，在产品设计方面，更多地倾向于打造为旅游地产概念，才更容易被市场所认可。

(新闻晨报)

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