“今天很高兴能够与各位网友就一些问题进行探讨。在我们做具体的成本分析之前，就一些基本的小概念做一些分析和说明。

    做房地产开发一般情况下有这样几个问题：

    ，每一个楼盘开盘的时候都讲容积率，是指把一个小区总的建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对于购房者来说，容积率关系到居住舒适度，容积率越低舒适度越好。

    一般的房屋容积率在1.5左右，像高层、超高层是4.5左右，一般房屋控制在1.0以下，国家对别墅还有一个特别的约定不能低于0.6，因为国家还有土地节约成本方面的考虑。

    ，绿化率，也叫绿地率，就是小区的绿化面积和总占地比率。我们绿化率越高，小区的环境绿化、景观会感觉好一些。

    第三，建筑密度。房屋底层、头层的建筑面积总和和小区建筑面积比率，建筑密度越低感觉小区很宽敞，不会感觉很压抑。

    下面讲一下房屋常见的建筑形式，房屋常见的是从古代有木结构，现在的砖石结构，钢筋混凝土结构。还有承重墙结构、剪力墙结构，还有筒体结构。这种大跨度空间结构，一般用于平常的体育馆场馆方面。住宅房屋一般情况下，墙承重一般是砖结构、筒体的钢筋混凝土结构。

    前几天正好有一个重庆中路369号经济适用房成本公示，结合这方面我们再讲一下抗震方面的知识。在讲这个之前，还要跟大家介绍一下关于工程造价的简单小概念。

    对于工程造价来说，主要从两个方面来讲，一般情况下，如果从开发商的角度来讲，是指从土地，向政府有关部门，或者向承包商支付的一些房屋建筑成本的总和；

    另外从承包商角度来讲，也就是建筑施工单位，工程造价是指承包一项工程的承包价格。大家也许说某一个地方感觉房价很高，单纯从建造一栋楼房所产生的建筑直接成本来说，的确很低。建造之前也发生了一些前期的在土地市场，所指出的成本，或者在拆迁征地市场发生的成本，这部分费用，比如像公开拍卖这种，大家还比较好掌握一些，但是像征地拆迁补偿，这方面基本上一般不对外公布，这块成本是一些隐藏的成本。

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