即使地方政府软性放开限购令，但在当前的信贷政策下，仍然难改房市由投资市场向住房市场转变的趋势。

　　2010年国十条出台，直到去年10月国内住房价格才有些微调或下降。多数人认为这主要是限购令所致，不过，在我看来，真正起作用的是差别化的住房信贷政策。

　　因为，2003年以来房价之所以快速飙升及泡沫吹大，完全是因为过度优惠的房贷政策。当这些政策改变时，房市发生巨大变化也是自然;而且当前各地出台的限购令，其基本内容超出了2010年央行与银监会出台的关于住房差别化信贷政策275号文件及新国八条的内容。

　　从2011年国务院办公厅出台的1号文来看，限购令主要有三层含义：一是禁止城市居民购购第三套以上住房;二是限制本地居民有条件购购套;三是居民可有条件异地购购一套。对于这三层含义，275号文及2011年国办1号文件基本上包括在其中。

　　我们可以看到，这两个文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的较新文件。按照文件，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购购第三套住房是不可能的，这是限购令层含义。层含义是规定本地居民购购套住房的头付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。这种政策下，投机者是不会贸然进入市场的。第三层含义是套住房贷款利率没有明确，如果按照5年期的贷款利率7.05%的7折优惠计算，扣除成本，商业银行每一笔这样的贷款都会亏损。

　　不过，上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件存在两个漏洞：一是没有规定购购套住房贷款利率优惠度是多少，这就必然导致对套房贷利率完全由银行自由定价。同时，各地方政府为了托市正在打主意要求商业银行回到2008年302号文(利率7折优惠)条件上，而不考虑当前利率水平变化情况。

　　另一个漏洞就是居民异地购购住房的信贷政策是按照套条件出价，还是按照套条件出价，在这文件中没有规定。如果有全国性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购购的住房是套还是套，但是现在，无论是购房者还是银行都有不少困惑。

　　可见，在现有住房信贷条件下，住房市场只剩下少量住房消费者，住房投机炒作者不敢也不能进入市场。因为，一是即使购购套住房也可用于投机炒作，但其头付上升;二是由于302号文件更多的是强调银行自主风险定价，商业银行为保利润更倾向于收紧套住房按揭贷款，较终可能导致利率向上弹升。三是个人进入贷款的信贷条件要受到严格审查，如果达不到贷款风险定价条件，即使是购购套住房仍然是无法进入信贷市场的。

　　我认为，即使地方政府可能软性地放开限购令，但在当前的住房信贷政策下，仍然难改房地产市场由“投资”向“住房”转变的趋势。如果再加上住房税收的事中及事后调节，政府要遏制住房投机炒作有足够的政策储备工具，其能够起到的作用更大。所以，如何加强差别化的住房信贷政策，添补明显的漏洞与不足，是保证国内房地产宏观调控得以真正成功的关键了。

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