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孙建平 2012年地产发展有哪些机会
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 886 次
孙建平:感谢主办方,很高兴跟大家交流。
对2011年我们的看法,调整的趋势确立并持续。现在进入库存高度平滩性,库存总量超过09年。其中上海市场相对成熟的阶段,因为销量高峰期已经过了,上海新房可售房源超过09年,判断是12年达到高峰。头先房价判断3增长,住宅改善到11年上半年。销量预测也是20的预测,12年下降也是09年9月份政策调控第三个低谷,新增预测11,房地产投资从11年29到12年12,下滑是明显的。
政策的看法,12年回到平稳的状态,政策的走势越来越严峻,从09年四个季度政策的改变,到10年恢复调控,从政策角度过于严厉的状态,12年有一定的调整,政策面回到逐步放松、相对平稳的状态。
货币信贷持续放松。地方行业政策逐步放松,公积金贷款不断提升,地方政府现在为止为数不多财力可以上调的地方,到11年11月底全国公积金有1万多亿,公积金贷款主要满足合理需求,目前只有少数城市上涨。我们估计一季度会略微上涨,具体体现利率下浮,非住宅工商业住宅会放松、二贷逐步放松。
第三个政策调控、金融资本与2012年的平衡问题。
大概12年二季度以后,销售增速远远慢于投资,这个对12年资金有影响。整个行业现阶段压力是信贷。根据这个情况我们做了行业压力测算,12年行业资金缺口大概1.3万亿,资金缺口主要来源于三个方面,个销售下降,销售增速在12年是负增速,个投资减少,第三12年将迎来银行贷款还款高峰期。
银行贷款现在情况下,尤其11年6月份以后,整个行业投资主要以信托为主。3月份开始进入信托到期高峰期,企业资金出现问题,这个风险释放比较充分。针对上市公司我们也做了统计,这些公司有大有小。
信托如果发现风险做保全的话,大概有五种情况。
1、增加抵押品。
2、收严同步开放。
前面讲房地产信托在12年到期的高峰期,12年央行在09年放的贷款到期,对开发商较重要的融资渠道都迎来还款的时期,信托好一点有展期。
第四个是公司成长与资金战略,2012年其中期对策
资金战略一定渗透行业更深里边,从11年一季度开始投资的销售覆盖率大大降低,三季度到1.8块不到,以往来看销售资金占开发商资金比例不高。12年开始行业政策我们做了一些测算,这些制度一旦推行对财务的影响非常小,意味着开发商增长主要依靠高增长。
信贷投资一定差别化,二套房贷一定是持续,个人所得税恢复一点,按照国际惯例差价体现个人所得税这一块。如果持续不到一年,差价较高33,这是很重要变化的政策。从信贷和税收越来越差别化,导致开发商决定资金占比策略,一定区域选择上要好。立足合理消费需求基础上。
这个表是香港公司开发商转型路径,美国转型还是开发行业信保,香港公司大多转移商业地产。万科提的加速战略,较近几年来看债务财务非常重要,导致均衡加速发展也比较快。
从战略优化财务可以学的,恒达绿城有很大的提高,万科百丽保持这个优势。关于开发商出售项目主权,以绿城、恒达为主,恒达11年销售很有亮点。
公司管理议价,土地和现地做切换、或者市场供求转化,相互的关系在今后发展起到很大的作用。
金融资本配置,行业在07、09年保持25的增速,10年开始行业增速调整到15,这样行业成长速度下来之后,行业会控制资产越来越成熟、越来越发展,有人卖还有得人购,跟公司成长有关系。这两年下来,国内房地产企业成长非常快的,在销售和财务拿地、开工、销售匹配做的越来越好、手续之间的切换做的越来越漂亮。这里也有一个数据给大家参考一下,10月份并购金额大概44亿。个配置多元化,今后金融资本和产业对接很重要的方式。
2000年以来发展势头很快,回报率远远高于国债,大概在7―8。从美国投资未来房地产的来看,新加坡购物占到60―70,美国数据来看70年代到21世纪,收益率跟股票市场越来越不一样,后面的行业发展有相当属性的金融资本可以找到匹配,政策未来两三年会有明显的改善。
这个是关于融资和资金发展的路径或者解决的方式。我就讲到这里谢谢大家!
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