低价跑量过冬术

　　数据显示，今年前10月，万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比上升28.7%和23.6%，前10月销售额已逼近去年全年的1081.6亿元，此外，万科手持现金逾300亿元，亦高于同行水平。

　　在销售业绩节节攀升的同时，万科却宣称谨慎入冬。近日，万科集团总裁郁亮公开表示，万科2012年的发展策略是过冬，现在已进入“冬天模式”，现金为王、积极卖房、审慎购地、节约开支、锻炼身体是万科的五步过冬策略。郁亮表示，在定价策略上，万科将坚持市场原则，通过采取积极的定价策略促进成交。

　　与“过冬论”几乎同步的是，万科近期在全国范围内掀起促销降价潮。据业内人士透露，万科上海公司内部正在酝酿旗下楼盘全线降价事宜，同时，万科在北京、深圳、广州、南京、东莞等地也均祭出降价大旗，降幅普遍在20%-30%。

　　土地市场悄悄扩张

　　作为行业龙头企业，万科的一举一动颇受市场关注，其“过冬论”也让业界纷纷揣度，房地产行业已经进入冬天。但事实上，万科在降价增加销售回款的同时，也已经迈出新一轮扩张步伐，为来年春天储备足够的粮草。

　　记者根据高华证券的统计，今年7-10月，万科购地金额为196亿元，同期合同销售额为417.8亿元，购地款约占销售额的47%;而上半年购地款为147亿元，占同期合同销售额656.5亿元的22.3%。

　　其中，第三季度(7-9月)万科土地收购金额高达174亿元，同期拿地的房地产企业还有中国海外、龙湖、保利、远洋、碧桂园和恒大地产，拿地金额分别为56亿元、53亿元、50亿元、41亿元、16亿元和5亿元。而到了10月，拿地房企仅剩下万科、保利、龙湖，拿地金额分别为22亿元、50亿元和5亿元。

　　根据万科中期业绩报告，今年1至6月，万科新增房地产开发项目22个，对应权益规划建筑面积约423万平方米，同时参与城市更新改造类项目4个，对应权益规划建筑面积约161万平方米，上半年全部拿地支付地价款合计约147亿元。郁亮对此表示：“上半年我们有意少购地是肯定的，我们认为下半年的土地市场机会更好一些。”

　　万科下半年拿地的凶猛势头在北京市场表现得尤为明显。从8月开始，万科打破上半年在北京“颗粒无收”的窘境，仅一周时间内斥资27.6亿元连续拿下三宗地，与周边项目相比，楼面价相对较低。

　　抄底拿地机会乍现

　　一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示，万科此举正反映了大型房企淡市下的生存思维：自身降价带动市场整体降价，在获得现金流的同时拖垮对手，再利用大量现金低价拿地或廉价并购，迅速扩大市场份额，实现规模扩张，较终走向局部垄断。“每一次降价潮和市场低迷期，都是大房企扩张的大好时机”，该人士表示。

　　惨淡的楼市成交已经逐渐传递到土地市场，随着开发商普遍拿地热情减弱、慎重拿地或无力拿地等情况出现，竞争乏力下的土地价格不断走低。据链家地产市场研究部统计，今年年初至今，北京住宅类土地成交平均楼面均价约5000元/平方米，比去年同期下降4成，挂牌出让类住宅用地平均溢价率为14.6%，仅为去年同期的一半。

　　尽管土地市场成交低迷，但由于年内住宅类供地计划尚未完成，链家地产头席分析师张月预计，今年年底前后住宅地块有可能迎来一波供应高峰。据链家地产统计，11月17日后开始竞价的28宗地块中，住宅地块14宗，供地面积191公顷，规划建筑面积269.2万平方米，占全部供地面积的74.2%。

　　与此同时，部分地块也放松了出让条件，譬如本月出让的丰台区郭公庄一宗住宅地块的保障房配建要求已被取消。“短期内，这可能只是土地市场缓解成交压力的手段之一，预计未来在初始价格、竞购保证金等方面也很可能会有所下调，以此调动房企的拿地积极性。”张月称。

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