二套普通住房贷款头付比例下调，营业税免征期由5年改为2年。3月30日下午，五部委联手推出7年来较大力度的楼市利好新政，3月31日起执行。各界人士包括房地产业内人士都大呼“超出想象”，还有媒体报道北京、上海二手房业主出现连夜涨价现象。

　　而海南楼市对此却显得较为“淡定”和“理性”。同时，截止记者发稿，新政所涉及到的海南省地方税务局、海南省住房公积金管理局及海南各大银行部门均表示，“具体落地时间未定，有待通知”。

　　新政 海南落地时间未定

　　头付比例：较低可达20%

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发文称，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购购头套普通自住房，较低头付款比例为20%；对拥有1套住 房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购购普通自住房，较低头付款比例为30%。

　　对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，较低头付款比例调整为不低于40%。

　　二手房：营业税5改2

　　3月30日，财政部和国家税务总局也同时发声，个人将购购不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购购2年以上（含2年）的非普通住 房对外销售的，按照其销售收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购购2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　以上新政于2015年3月31日起执行，具体到海南落地执行时间，记者采访了相关部门。海南省公积金管理局相关负责人表示，通知还未到公积金管理局，目前尚未执行。海南银行系统的各大银行个贷人员也均告诉记者，未接到总行消息，具体执行时间和细则还待研究和通知。

　　“目前还未等到总行通知，但国家政策已出，各行肯定会执行，而且各行还需要根据自身情况进行相关修订，所以新政的落地还需一些时日。”海南农业银行内部人员说。

　　虽然海南省地方税务局房地产税收管理处处长李华表示，二手房交易营业税新政已执行，但要征收系统调整好后才能办理相关事宜。

　　市场 旅游地产反应淡定

　　新房市场：未计划涨价

　　“新政31日起执行，但对于我们项目来说影响不会很大。我们项目的主要客户还是岛外客户，一般多是一次性付款。”海口大华锦绣海岸的置业顾问小陈称。同时小陈还说，针对这一楼市重大助力政策，项目无涨价计划。

　　来自绿地海森林项目的置业顾问小符则告诉记者，新政的出台提高了开发商对楼市的信心，但目前看来没使得客户来访量有显著增加，目前客户出手还较为谨慎，而房价方面，公司还在讨论。

　　而澄迈富力红树湾项目、雅居乐月亮湾项目及儋州某一大型楼盘的内部人员也均称，项目无涨价计划。

　　中介市场：希望别涨价

　　随后，记者还采访了一些二手房市场的一线营销人员，他们均表示该新政对海南刚需来说是一大利好，目前存在一些二手房房东前来咨询是否涨价，但总体而言二手房市场没太大变化。

　　“我倒是希望别涨价，要不房子更是难卖。”海口录德房产有限公司的业务经理王精说。针对新政是否会促进二手房市场涨价问题，王精称，“房地产市 场想涨，但涨了，客户就不会购账。只有投资客才会购涨不购跌，刚需客对价格很敏感，目前的房价还是让很多刚需客犹豫，所以只要房价不降，新政的利好刺激有 限，更不会使得二手房房价有太大变化。”

　　分析 库存压顶 利好有限

　　3月30日下午，“头付比例下调”及“营业税5改2”楼市新政的出台，顿时让地产微信圈沸腾了起来，发出一片“楼市即将大涨”的声音。但其实这只是某些楼盘项目的自娱自乐，制造行情大涨的假象。更多业内人士对新政带来的利好预判，趋于保守和理性。

　　开发商：库存压顶 涨声难起

　　“新政肯定会刺激一部分购房者，但对海南楼市的影响会存在一定的滞后。但存量房很多，新政难以拉升房价。”台湾风情小镇的营销总监李纪称。

　　海南恒迅地产集团营销副总裁林盛也认为，新政给许多房企注入强心计，但目前海南楼市库存比较高，房企势必会根据自身的情况而决定楼盘价格。而部分库存高的房企，不会借此上调房价。

　　业内专家：利好刚需 抓紧去化

　　针对新政对海南楼市的影响，海南中原地产研究主任马晓亮认为，新政使得客户购房门槛进一步降低，有利于扩大客户基数，但是受到银行运营成本 所限，房贷利息目前下行空间较小，客户实际购房成本并无降低。但随着个人住房转让的营业税免征期限下调，有望提升客户换房积极性，增强头改客户的购购能 力。

　　“影响海南市场的关键因素仍旧是库存压力，且利好政策出台处于海口传统旺季的尾端，对于市场刺激有限，项目更应通过提升销售体验效果，打造差异化竞争优势等手段寻求突围之道。”马晓亮提醒。

　　海南锦诚房地产咨询策划有限公司的董事长王路则认为，这不是政府救市，应算是托市，政府防范的是住宅产业脸先着地，金融、就业以及关联产业被连 累拖入深渊。但不管怎么说，对于海南本地和非本地购房需求的客户来说，都有一定的利好，但效果会有所滞后。“考虑到海南现在的库存量比较大，房企还是要以 价换量。”王路建议。

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