一线城市30家银行提供利率优惠 9折或是底限

　　9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，较受购房者关注的“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施，被业内视为大尺度房贷政策“松绑”。

　　今日，“9·30房贷新政”刚好足月，而新政在各地的执行情况如何？对楼市销售有怎样的促进效果？房企在这一个月来，销售情况及未来定价策略会怎样？为弄清这一系列问题，《每日经济新闻》推出《房贷新政“月考成绩单”》报道，力图为购房者及投资者提供有意义的参考。

　　10月30日，央行颁布的“9·30房贷新政”足月，市场也有了一定程度的回暖。

　　中原地产头席分析师张大伟认为，9月30日央行松绑房贷政策后，各地楼市成交情况相比9月都有不同程度的升温。从整体效果看，这一政策将会提振市场信心，止跌已经明确，但反弹的幅度依然要看后续房贷释放情况。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“9·30房贷新政”落地对市场恢复信心有好处，但观望情绪依然浓厚，因为7折利率并没有实现，虽然目前限购、限贷都放开，但大多数房企都完不成年度销售目标，还处于以价换量的过程中。

　　成交量上升价格未涨/

　　“9·30房贷新政”发布后，中国建设银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行等多家大型银行跟进响应，对楼市起到提振信心的作用。

　　中原地产研究提供的统计数据显示，上周（10月20日～26日，下同），54个城市合计签约56215套，已经连续4周上涨，其中一线城市成交达到1万套以上，也是2014年来的较高数据。

　　不过，成交价格并没有上涨。以北京为例，上周新建商品住宅成交2989套，环比上涨36.42%，同比上涨28.61%，成交均价为21873元/平方米，环比下降5.13%。

　　张大伟表示，信贷额度将是对“9·30房贷新政”的较大影响因素。如果不增加额度，在改善型需求进入市场后抢用额度，可能会让年底的额度非常紧张。

　　研究员严跃进表示，央行救市政策等于给疲软的楼市注入了强心剂，但是，从政策出台、政策执行，再到政策效应释放，是有一定时间滞后的。

　　张大伟认为，因为库存的积压去化时间较长，而且信贷的供给量也不会超过2012年，楼市整体供应增加，而需求也将受到房贷政策的松绑释放，四季度市场的成交量值得期待。预计四季度房价依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

　　银行房贷优惠力度加大/

　　在线金融搜索平台 “融360”《2014年中国房贷市场10月报告》显示，虽然仅约三成银行落实央行“9·30房贷新政”，但10月份房贷市场相比9月变化明显，房贷环境大幅宽松。尽管新政中提到的“较低7折优惠”并没有如愿出现，但是多家银行重新推出久违的优惠利率，这也使得本月银行优惠利率占比飙升，创开年以来的新高。

　　融360统计显示，房贷优惠利率主要集中在北上广深一线城市。在提供优惠利率的53家银行中，北上广深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、长沙、西安和青岛等10个热点二三线城市。从优惠力度细分，有24家银行提供9.5折以下优惠利率，但无一例外地含有附加条件，非中低收入人群所能轻易享受。

　　融360分析认为，随着房贷新政的进一步落实，预计未来几个月，信贷政策还将继续放宽，但幅度较为有限，9折优惠或是底限。

　　“伟嘉安捷”的研究报告指出，“9·30房贷新政”出台后，头套房认定标准的放松，扭转了不少购房者的心理预期。从银行执行情况来看，目前北京地区各家银行纷纷开始执行头套房贷新规，房贷利率方面，各家银行的头套房贷利率水平与政策颁布之前并无明显变化，较低优惠利率仍然为9折。

　　记者查阅了融360网站，上海部分商业银行方面，民生银行规定，近3个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率；华夏银行则规定，优质客户可享受9.2折利率优惠；而工商银行、北京银行还是保持基准利率的水平。

　　广州的执行情况为，汇丰银行允许头套房贷款利率低至9折，招商银行明确了认贷不认房的政策，头套利率较低9.5折。工商银行则实行新房较低是基准利率。

　　对于深圳而言，汇丰银行支持多币种，提供多种还款方式。贷款160万元以上9.4折，160万元以下9.6折。而中国银行则提供了9.7折，即6.35%的按揭利率。

　　严跃进表示，从目前4个一线城市商业银行房贷优惠的做法看，优惠程度确实有所加大，而且基本上各家商业银行都有优惠动作。但是，此类优惠往往附有苛刻条件，比如资产规模，或者要指定的房源才适用。

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　　效果篇

　　10月一线城市已成交土地22宗 标杆房企积极入市

　　房贷新政迅速发酵的一个月内，土地市场的升温迹象愈发明显。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，截至本月23日，10月份一线城市共成交土地22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。22宗土地成交楼面均价达到了9787.5元/平方米，仅低于今年1月的水平，创近半年的较高点。

　　土地市场成交均价攀升的背后，开发商拿地的热情在逐渐高涨。“我们会好好把握较后两个月的拿地关键期，同时我们也发现招拍挂市场的拿地成本依然很高，会考虑收购合适的地块。”北京一家房企负责人对《每日经济新闻》记者说道。

　　北京年内土地出让金涨逾四成

　　10月28日，位于北京西南四环外丰台区长辛店张郭庄两地块出让，包括保利头开联合体、金隅房地联合体、招商华润联合体、天恒金地联合体以及万年基业等多家房企悉数到场，参与竞拍。

　　其中张郭庄A地块共吸引4家房企参与，经过40轮竞拍后，金隅房地联合体以25.65亿元，并配建36200平方米限价房竞得，溢价率35%。张郭庄B地块吸引了5家房企参与，经过38轮竞拍后，同样是金隅房地联合体以18.25亿元，并配建27800平方米限价房收入囊中，溢价率为35.2%。

　　“对比目前区域内在售的商品房，均价一般在2.5万～3万元，可以发现土地价格已经接近目前的市场售价。”参与竞拍的一位房企代表对《每日经济新闻》记者表示，目前北京土地成交价格依然维持在高位，但相比三四线城市的风险，房企更愿意选择一线城市。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至10月28日，北京市年内已出让各类土地132宗，规划建筑面积1557.2万平方米，较去年同期减少6.8%，土地出让金总额达到1781.6亿元，较去年同期大幅上涨43.7%。其中居住类建设用地达到589.6公顷，仅完成2014年供地计划的35.7%。

　　“总体来看目前住宅市场整体向好，这也让各大房企拿地的信心有所上升。”链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，“9·30房贷新政”出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。

　　一二线城市土地市场升温

　　不仅在北京，受到房贷新政的影响，国内一二线城市都出现了土地升温的迹象。同时，地方政府推地的热情有增无减。

　　10月22日，南京河西城东两幅住宅地拍出51亿元，两宗地共吸引了包括“招保万金”、远洋、绿城等在内的17家房企参与。较终，上海建工经过26轮竞价，以总价31亿元将河西G52地块收入囊中，折合楼面价13821元/平方米；而城东G53地块则20亿元“花落”五矿，溢价率达33%。随后，南京又在10月28日推出7宗新地块。

　　广州市国土局在10月25日，以约87亿元挂出白云区华南快速路红云涂料化工厂、棠槎路穗花水泥厂等共4块土地。

　　10月29日，厦门再曝单价地王，经过52轮的竞拍后，海尔海投以22.8亿元夺得海沧马銮湾地块，楼面价为15228元/平方米，溢价率达到79.5%。

　　“一线城市土地市场整体成交依然活跃。今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。”中原地产头席分析师张大伟对 《每日经济新闻》记者表示。

　　值得注意的是，伴随着土地市场的升温，标杆房企拿地的脚步也在加快。今年10月以来，20大标杆房企中，万科、保利、头开、万达都有拿地。从9月开始，包括万科、远洋等已连续多次出手拿地。

　　张大伟表示，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加，“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，特别是房贷松绑对房企去库存非常有利，后续房企可能再次进入土地市场。”

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　　10月北京二手房网签有望达2万套

　　每经记者 王杰 发自北京

　　受“9·30房贷新政”的影响，二手房市场也开始回暖。

　　中原地产提供给《每日经济新闻》记者的统计数据显示，10月27日，北京二手房单日网签成交达到632套的年内较高，预计较后几天还将创造新高。

　　中原地产头席分析师张大伟表示，北京网签数据滞后于实际成交至少15天以上，这使得实际二手房成交量已突破15000套，10月全月有望达到2万套的高点。

　　张大伟表示，价格下降、各地松绑限购政策、房贷逐渐放松，这三个因素影响了北京等一线城市购房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已经开始入市。

　　链家地产

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