10月14日，由省住房和城乡建设厅支持，省房地产业协会在海口召开了“促进海南产权式度假酒店（分时度假）发展研讨会”，邀请了多名国内外专家、相关政府部门负责人、企业负责人参加。

　　本次研讨会是在全国经济下行压力加大，海南房地产业处在大力转型调整之时，产权式酒店处在加快发展，但尚未健全的背景下召开的，具有很强的现实意义，目的是通过研讨会了解和掌握国内国外产权式酒店分时度假酒店发展的经验教训，共同探讨促进我省产权式酒店健康持续发展的目标、思路和政策措施，以下是部分嘉宾发言摘登。

　　名词解释

　　分时度假：就是有关机构或个人先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成52份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内（一般为20至40年）在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。

　　产权式酒店（分时度假）潜藏商机

　　美国RCI公司亚太区董事总经理蒙陶顿（RicardoMontaudon）：分时度假提高酒店入住率

　　单一产权式酒店对于巴黎、上海这样的大型都市有着非常高的入住率，但对于海南这样的旅游目的地来说，单一的产权式酒店模式就有更高的风险。

　　这个风险来自于产权式酒店更多是通过固定的率的方式进行销售，但如果引入一个混合式产品的模式，结合产权式酒店或者居所，以分时度假的模式向终端用户推荐购购假期，就可以更好地回避单一产品的风险。

　　上世纪70年代早期，分时度假模式引入北美市场，使大家分担产品维护和管理的费用，同时分享了使用的时限，受到当时的房地产开发商特别的欢迎，帮助他们进一步拓展了市场。

　　分时度假的模式头先帮助开发商有一个更好的入住率，带来更好的，保证酒店平稳的运营。酒店也就有更多的精力和能力雇佣更好的员工，给他们培训，提供更好的服务，经过一连串的连锁反应，实现稳定性的增长。

　　混合型产品还可以让海南这样的旅游目的地在整个市场经济中占有主动地位，带动更多的周边产业的发展，带来更多的商机，提供更多的就业机会，对旅游目的地整个经济发展做出贡献，税收方面可能也会有更多的贡献，也使得当地政府建设更多的基础设施和更好的发展我们的旅游目的地。

　　这样的模式还可以帮助旅游目的地更好地应对如自然灾害等突发性问题。我本人来自墨西哥的坎昆，因为依托于分时度假的模式，飓风过后，很快就有榜首批游客到达，他们在十年甚至更早前已经预订了旅游产品，当地的餐厅、酒吧、出租车的司机，酒店的门童都更早地回到工作岗位上，使得坎昆与旅游相关的行业在灾害过后可以很快回归到以前的模式。

　　美国RCI公司东北亚及中国区执行董事张仲勤：分时度假支撑当地经济发展

　　中国目前是全球榜首的旅游客源市场，是对国际旅游贡献较大的国家，给不同的旅游目的地提供了很多的就业岗位。从经济学角度来看，出境游的费用是钱往外移，因为你要付那里的酒店费用和其它消费，但我们可以通过不同的分时度假模式，把大部分的钱和消费留在中国。

　　举个例子，有一间度假村在海南实施分时度假模式，它吸收一些会员，因为开发商是在海南，所以钱交给海南的开发商，钱留在了海南，会员去国外旅游的时候，就不需要付当地的任何住宿费用，所以这个层面上面就把出境游消费者的钱留在国内支撑自己的经济，支撑当地的就业收入。

　　整个中国的出境旅游都在快速增长，但增长的钱一直往外流。而国内酒店的入住率低，意味着酒店供应需求不平衡，需求的地方供应少，供应多的需求少，如果说酒店还有50%的空房为什么不利用分时度假把它转为盈利，用一个度假权益通过会员制销售出去，把忠实客户、利润、会员、现金带进来，支持你的项目。

　　目前来说度假权益排行榜上，中国仅占0.3%，但也意味着发展空间特别大，我们做了一些分析，整个全球度假权益行业的前景，中国占44%的潜能，还是较保守的。几十年前，美国的房地产业往下降的时候，分时度假权益却是往上升的，消费者不购房但还要去度假，支撑了当地的经济发展。

　　温德姆度假权益集团亚太公司业务发展副总裁柯睿（GaryCroker）：这不是可以赚快钱的模式

　　我们几年前曾做过中国市场的调研，很多消费者头要的顾虑是购购产品的时候担心公司破产，所以说寻找一个切实可行并可持续发展的俱乐部是至关重要的。俱乐部可以完全实现独立运作，拥有自己独立的董事会，并通过独立公司购购一定的物业，放在一个信托机制里面，来保证会员可以一直享用他们的权利。

　　这不是一个可以赚快钱的模式，较初可能只是赚取非常少的利润，为了取得成功需要打好基础，并不断地提供更好的服务。而判断成功与否就是看会员的忠诚度。

　　在澳大利亚，我们有非常好的法律法规环境，我们强制要求向消费者提供所有产品的信息披露，同时为消费者提供购购的冷静期，对所有的销售人员进行良好的培训，并进行持续不断的监管。这对于分时度假的行业发展非常重要，全球很多市场可能前期没有一个非常好的法律法规的引导和指导，市场发展也非常不好，对于各个利益相关方造成了伤害。

　　澳大利亚关于分时度假的行业协会也已活跃多年，在保护消费者权益的同时，也是一个沟通的桥梁，使得各个利益相关方就更好的发展进行交流和讨论。

　　产权式酒店（分时度假）各方博弈

　　省旅游发展委员会巡视员陈耀：借鉴国外经验制定政策

　　产权式酒店和分时度假就好比两个孩子，他们的父亲母亲就是旅游业和房地产业，区别在于产权式酒店头先是房地产，购购者对于客房拥有产权，可以从经营者那里得到分红，分时度假的购购者则以分享度假时间的方式获得使用权，是一种旅游形式的产品。

　　但两者都在国外发展了几十年，都是一次性的购购，都是酒店或者旅居性企业提供服务，都是以房地产业和酒店业充分开发或者过度开发引起的剧烈竞争为起点。如果房子供不应求根本不需要搞产权式酒店，一次卖完了；如果酒店供不应求，也不需要和你分享，每天就卖高价。

　　现在北方很多地区又是雾霾又是冷风，而海南岛的热带环境和良好的生态为我们发展度假房地产、分时度假、产权式酒店以及多种形式的度假房产提供了条件。目前海南的游客总体在上升，但是团队在下降，这说明越来越多游客是以散客和家庭游的形式出现，这对于产权式酒店和分时度假来说是个好消息。

　　海南要发展产权式酒店和分时度假，就要在借鉴国外经验基础上，结合海南情况开发旅游房地产产品；制定一系列的法规政策；通过现代科技手段跟政府管理手段来形成经营的诚信和社会的监督；制定一系列符合中国人到海南消费的制度形成一批标准。政府要出面、企业跟协会共同合作，进行引导和培育。

　　光大银行海南省分行业务经理李华：建立严格风控体系

　　光大银行在海南地区支持了多家类似于产权式度假酒店项目的一些产品，比如说龙腾湾还有文昌的白金海岸（详情、论坛、团购）。但产权式酒店作为一种舶来品，在投资的方式或者法律性质突破了传统的房产内容，由于法律的滞后性并未对此做区分，导致了产权式酒店的信贷风险远远高于传统的地产。

　　商业银行本身应该建立比较严格的风险控制体系，我国产权式酒店的开发商大多数以高投资高回报吸引顾客，这可能会导致购卖合同的无效或者撤销，而一旦出现纠纷银行的合法权益将难以得到维护。

　　我们希望开发商和酒店经营管理公司联合管理，并建议由担保公司为还款来源提供担保。银行放贷过程当中也应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件，且该责任是无限连带责任担保方式，这可以监督开发商或者酒店经营者按照约定实现投资者的利益。

　　较后要建立比较完善的产权式酒店监管法律制度，在国外对于分时度假的普遍做法是要求开发商在酒店销售之前将其使用权交付给信托公司，由信托公司对分时度假房产的使用权进行监管，我国同样可以借鉴国外的比较先进的经验，采取信托制度。

　　海南省房地产业协会秘书长王静：后续管理要与国际接轨

　　前段时间省房协一直带着全省的房地产开发企业在省外做巡展销售，我们感觉海南的产品还是单一了点，应该赋予房地产该有的服务和内涵，特别是后续的管理。其实一些岛外购房者代管、代租甚至置换这些要求都提出来了，但一些房地产开发企业并不知道如何满足客户。

　　我们也希望多出去走走看一看，实地了解一下到底分时度假应该怎么样做，立法应该从哪里入手，特别是政府部门如何指导指引企业来做好海南的分时度假这块产品，满足不同城市的消费者的需求，

　　目前海南缺的就是国际游客，这些年国内的宣传为海南积累了不少的市场，但是国际上影响力还不够大，我们曾去夏威夷专门考察旅游房地产，它的国际化程度就非常高。说实话夏威夷的自然条件，沙滩海水真的还不如海南某些海岸线，但我们的管理跟人家比差很多，这方面真的要慢慢跟国际接轨。

　　海南大学旅游学院酒店管理系主任谢祥项：开发企业推出三大服务

　　我理解产权式酒店分为两大类，一大类集中式的产权，或者说叫大产权，如现在很多酒店，由于房地产过剩，是由地产项目直接转为酒店项目，产权没有进行分割和交易的前提下，进行集体的转型；另外分割的产权进行交易，并且形成了小业主，这是中国特色的分时度假产权式的酒店，如途家网2011年开始进入这个产业。

　　分散式的产权，主要是通过代租的形式，把闲置房产变成酒店的一个客房，变成了一个可以度假或进行二次消费、多次消费的产品，游客可以通过订单享受这样的一个产品，基本价格相当于同等级的三分之一甚至有的时候更低，这个是游客收益，业主也因此获益。

　　以

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