牺牲速度 经济疗伤转型“新兴”

　　在延续限购政策的消息尘埃落定后，三亚市几乎成为了全国楼市中的另类，它是仅此一个实施“限购+限建”政策的城市。

　　“我们这座楼盘原来还有很多低于40㎡的小户型，总价只有60多万，非常适合投资，不过如今一些没来得及审批的小户型都合并成80㎡的两居户型了，原先收了定金的也全部退了。这样一合并，一是要重新设计改造，很麻烦，二是这样的户型相较于以前的小户型要难卖不少。”三亚市华庭时光里楼盘的一位销售主任告诉中国证券报记者。

　　在三亚市，许多楼盘都感受到了“合并”的烦恼。今年4月4日，三亚市城乡规划委员会出台了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80㎡(含公摊)以上。在市场看来，此“限建令”的推出标志着三亚市房地产转型正在加速推进。

　　然而，一个非常棘手的问题摆在了面前：限建80㎡以下商业住宅，与“90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上” 的政策红线存在着抵触。在2006年国家出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，这一红线涵盖了新审批、新开工的商品住房建设(含经济适用住房)。

　　“三亚市作为一个旅游城市，有着非常特殊的城市特征。未来，我们将会向相关主管部门申请，争取打破‘90平米、70%’的政策红线”。另外，经济适用房等保障性住房依然会以中小户型为主”，三亚市住建部门一位官员表示，从“限购”到“限建”，三亚市房地产转型的思路就是降低纯商品性住宅的比例，促进房地产业与新兴产业的结合。

　　今年年初，三亚市市长王勇在接受媒体采访时表示，三亚房地产已开始向充分发挥地理资源优势的旅游地产转型，酒店式公寓、产权式酒店会有所增加，健康产业、智慧产业等都将是今后发展的方向；纯粹的住宅产品则将逐步减少。为此，三亚市2014年的供地主要倾向把地产和产业结合在一起，相关政策会更加宽松；如果是纯商品房，供地的范围、条件、门槛都要提高。

　　但是从一开始，三亚市的房地产转型便不可避免地陷入到左右为难的纠结中。

　　小户型住宅一直广受购房者特别是外来购房者的喜爱。据统计，50㎡至80㎡的小户型占三亚市房地产整体成交的60%左右。而在楼市整体下滑的背景下，三亚市对小户型住宅可以说既难以割舍，又不得不做出这样的痛苦抉择。

　　“限建令”甫一推出，业内人士便表示，目前小户型住宅楼在三亚出现供过于求的现状，一手存量房高达130万平方米，其中小户型占多数。同时，三亚已建成、在建和已经审批小户型住宅面积约300万平方米，按照目前的销售速度，大概需要三四年才能消化完毕，“限建令”将有利于小户型住宅的去库存。

　　但是，从4月到9月，受累于房地产形势的整体低迷，小户型住宅无论是从成交价格还是从成交量来看，并未及预期中那般乐观。而且从长远来看，正如李刚所言，随着三亚“百万置业”时代的终结，置业门槛的翻番将使三亚楼市的整体成交量进一步下滑。

　　同时，“限建令”推出后，本地居民虽然可以通过廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房等五类保障性住房解决住房问题，但并非所有三亚市民都具备享受五类保障性住房的条件，城市“夹心层”及外来人才的置业问题该如何解决又是一个按下葫芦起来瓢的难题。

　　在限购和转型的取舍中，三亚市的抉择愈发纠结。

　　三亚市住建局相关负责人在解释为何在较后关头作出放弃取消房地产限购政策的决定时表示，不取消楼市限购，主要是出于加快三亚产业结构转型升级的考虑。三亚实施限购政策以来，促进了房地产业的理性发展，尽管在经济增长速度上作出了牺牲，但培育发展新兴产业的发展战略得以稳步实施，三亚多元化的产业经济支撑力也正在逐步形成。

　　刘树国也告诉中国证券报记者，近年来，三亚市致力于积极推动房地产业转型升级，适度控制普通商品住宅开发，酒店、写字楼、旅游、商业、养老、科研、医疗等地产比重逐年增大，房地产结构优化效果已经显现。数据统计显示，自2009年以来，三亚房地产开发投资已从97.9亿元增长到2013年的302.7亿元，其中产权式酒店、酒店式公寓等旅游房地产投资从25亿元增长到100亿元左右，所占比例从25.5%上升到33%左右。从今年1至8月份的数据统计来看，普通商品住宅在三亚市商品房销售总面积中所占比例由去年同期的84.2%下降为74.77%，经营性房产占比由 15.8%上升为25.23%。

　　另外，2013年，房地产业增加值在三亚全市GDP中所占比重、房地产业税收在全市地方公共财政收入中所占比重分别比2010年下降了5.6和2.8个百分点。

　　但是今年上半年，三亚市房地产开发投资占GDP的比例仍然高达74%，雄居全国各主要城市之头。在上半年楼市萎靡不振的情况下，房地产的大幅下滑也成为 GDP的较大“杀手”。三亚市统计局近日发布的数据显示，上半年全市GDP191.04亿元，按可比价计算，增长4.1%，增速高于一季度2.1个百分点，低于全省增长水平3.9个百分点，与三亚设立的全年10%的增长目标也有一定距离。

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