日前，恒大地产（股份代码：03333.HK）刊发了公司今年上半年中期业绩。恒大地产在中期业绩报告中披露，今年上半年，公司实现合约销售额871亿元，同比增长了25.7%，完成全年销售目标的58.7%，实现销售回款624亿元，回款率约7成。

　　根据恒大地产进一步披露，今年上半年恒大地产的各项主要财务指标同比也实现较大增幅。其中，今年上半年公司营收同比增长了22.7%至777.4亿元，毛利也从上年同期的181亿元增长了22%至221亿元，净利润则从上年同期的95亿元增长到今年上半年的133亿元，同比实现4成增幅。

　　在今年上半年恒大地产的经营利润中，其中毛利润超过220亿元，毛利润较上年同期增加了近40亿元。但相应地，公司上半年的销售及营销成本较上年同期增加了17.6亿元，行政开支同比增加了10亿元。

　　较终，恒大地产上半年的经营利润较上年同期增加了32亿元，经营利润的增长得益于上半年公司投资物业的重估收益及其他收益，两者较上年同期分别增加了11亿元和7亿元。在恒大地产200亿元的经营利润中，公司的投资物业公平值收益为55亿元，约占经营利润的27%。

　　今年上半年，恒大地产的净利润为133亿元，较上年同期增加了38亿元，这也得益于公司今年上半年财务资产的收益所得，主要是恒大地产持有的证券获得较大升值，为其贡献了24.8亿元的账面利润。

　　在今年上半年的恒大地产的利润结构中，公司股东应占净利为94亿元，占公司上半年净利润的71%，而上年同期这一占比为74.7%。

　　公司恒久资本工具持有人所占净利增加至26亿元，少数股东权益也增加到12.5亿元，较上年同期分别增长了38.6%和1.4倍，两个权益人所占恒大地产净利增幅高于公司的净利润增长速度。

　　恒大地产今年上半年除了收益类项目获得较大增幅外，公司的资产类项目也有所增长。其中，到今年上半年，恒大地产的应收账款累计达到了278.7亿元，较2014年底增长了3成左右。

　　按此计算，今年上半年恒大地产的应收账款周转率（未计入恒大地产应收账款坏账准备的备抵数）约为3.16，较上年同期约3.89的应收账款周转率有所下降，这意味着公司的应收账款流动性减缓。

　　恒大地产持有大量的应收账款，实际上也给公司带来了一笔利润收益。公司到今年上半年未到期部分的应收账款总额为91亿元，较去年底增加了75%，公司高达91亿元的未到期应收账款在上半年带来了2.66亿元的利息收入，该笔收益计入到了公司经营利润中的其他收益。

　　但实际上，恒大地产到今年上半年到期的应收账款已经超过了187亿元，相比未到期的应收账款所产生的利息收益，未能及时回款导致的对公司现金资源的占用成本同样较高。

　　公司的存货同样在上半年大幅增长。到今年上半年为止，公司包括存货、开发中物业以及持作出售竣工物业的存货价值达到了约为2860亿元，较去年底的2470亿元的存货增加了389亿元，增幅约为16%。

　　同样由此计算，恒大地产的存货周转率约为0.21，较上年同期的0.23的存货周转率继续下降，而且目前国内上市房企的平均存货周转率水平应该维持在0.3到0.4之间。

　　恒大地产今年上半年与其他财务指标一同增长的还有公司的负债规模。到今年上半年，恒大地产有息负债规模达到了1853亿元，较去年底1561亿元的有息负债规模增长了18.7%。

　　经人民网记者粗略计算，截至今年上半年，恒大地产的净负债率（有息负债减去货币资金后与对所有者权益比率）接近86%，与去年底基本持平。

　　但这其中应该考虑恒大地产多达523亿元的永续债。如果将恒大地产的这些大规模永续债当作债务来计，从公司的所有人权益中扣除后，恒大地产的净负债率将分别达到了228%和251%，今年上半年计入永续债作为公司债务的净负债率较去年底有所下降。

　　即便如此，今年上半年恒大的财务费用依然有所上涨，从去年同期的2.25亿元增加到了今年上半年的6.07亿元。但实际上，公司的利息开支达到了78.8亿元，较上年同期的56.8亿元增长了22亿元。恒大地产将78.8亿元的利息采用利息资本化处理后，计入损益的财务费用较终只有6亿元左右。

　　在恒大地产的债务结构中，公司在短期内要求偿还的债务占到了相当比重。公司要去在一年时间以内偿还的债务总额超过了千亿规模，占到了借款总额的54.4%。

　　公司虽然到今年上半年持有现金资源815.7亿元，但是其中受限制现金总额超过了435亿元，占比超过了一半以上，再加上公司要求在一年内支付的应付款项也超过了千亿规模，其中，恒大地产在今年下半年到期应付的土地款也超过了百亿元。

　　所幸今年上半年公司成功发行了总额庞大的优先票据、境内公司债券以及完成配股融资。其中，恒大地产发行了一笔10亿美元的2020年到期的优先票据，还完成了配售8.2亿股股份，占公司已发行股份的5.54%，募得资金46亿港元。

　　较值得称道的是公司今年上半年在境内成功发行了总额200亿元的公司债，开创了红筹公司境内发债的先例，并且恒大地产是以较低利率发行，还获得了国内3家权威评级机构给予的较高信用评级。

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