新政出台将有何影响？记者调查海口房产市场——

业内人士：大户型或将变得抢手

30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，较低头付款比例调整为不低于40%。据了解，海口二套房较低头付比例一直是六成，对于降低两成的房贷政策，业内人士分析，该政策将直接影响楼市成交量和房产市场，特别是针对拥有改善住房想法的市民来说，大户型或将变得更加抢手。

国土、住建部门联合发文

允许房企调整套型结构

房贷政策放宽的同时，国土部和住建部日前也联合下发通知，要求各地优化2015年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。

通知要求，对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业等项目用途的开发建设。

房企中介：

减轻头付压力有利楼市

对于较新房贷政策，记者随机采访几家开发商楼盘销售人员和房产中介人员时，均表示在房价保持目前水平的情况下，新的贷款政策肯定会减轻二套房购房者的头付压力，同时也有利于房地产市场的提振。

在海甸岛某楼盘做售楼小姐的符女士介绍，去年海口商品房销量和全国其他城市一样，数量都跌到往年较低水平，政府也因此出台了多项政策刺激楼房销售，但效果并不十分明显。不过，对于此次房贷新政的出台，符女士则对海口的楼市看到了希望。“这次和以往不同，这次直接在房贷上，特别是对二套房贷头付放宽，直接减轻了购房者的头付压力，所以效果也肯定会比之前的要明显。”符女士分析。

国贸路某房产中介工作人员也认为，海口的二套房头付比例较低一直是六成，这一次直接将头付比例降两成，将对楼市起到明显的刺激作用。

至于新房贷政策何时开始实施，销售人员和中介均表示需要等待银行的进一步通知。

消费者：

担心房价上涨

对于新出台的“二套房头付比例降低到四成”政策，记者随即采访一些市民，均表示对房价或因政策原因上涨感到担心。

“出不出台都一样，关键房价没降，政策出台也是白搭。”今年31岁的白领工作者何女士说。虽然二套房头付比例降低，但何女士希望房企尽量不要因为政策的出台而提价，否则对于购房者来说，可能并没有实惠。

对于目前政府出台的诸多调控政策，也有市民表示，对楼市仍将保持观望态度。采访中，大部分市民认为，决定是否购房的主要是因素还在于现实需求和房价的高低。“

业内人士：

多项政策将有利大户型销售

业内人士介绍，头付款比例较低四成，以及政府允许房企在不改变用地性质和容积率等前提下，适当调整套型结构，多项政策将有利大户型楼房的销售。这对于改善置业的购房者而言，是一大利好消息，头付款大幅度的减少，原来100万的房子头付要60万，而此政策出来后，100万的房子现在头付只需40万。

放宽免征期限

售价百万住宅较多可省5.6万元

按照原来的政策，一套个人购购2年以上(含2年)普通住宅销售价格为100万元进行计算，营业税的税率为5.6%，过户时应该缴税5.6万元。而新政施行后，将为售房人节省下来5.6万元。

业内人士分析，在房屋过户时，售房人考虑到要缴纳数额不小的税费，往往将税费成本转嫁在购房人身上，而新政的出台，免征了售房人的部分税费，也将使购房人较终受益，进而将有利于二手房市场的交易。

解读：二套房头付降至4成 200万元房子可少付60万头付款

昨日，市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购购二套房，较低头付款比例调整为不低于40%。另外，财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。

业内人士分析，在两项政策的叠加效应下，购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。

购房者头付比例下调置业门槛降低200万房子可少付60万头付

房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购购二套房，较低头付款比例调整为不低于40%。同时，公积金贷款政策也做出调整，头次购房公积金贷款较低头付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购购普通自住房，较低头付款比例为30%。

房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠？上海房地产研究院研究员严跃进为购房者算了一笔账：以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市头付7成的比例计算，那么头付款是140万元，按照新政4成头付的比例进行计算，头付款则减少到了80万元，这将大大降低购房者的头付金额。

值得注意的是，虽然购房者的头付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期，等额本息、较新的基准利率的贷款条件下，如果按照7成头付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的头付加上102元的房贷，购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成头付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。

对此，严跃进分析认为，购房成本看似增加，但这背后却有一笔资金在节省。虽然购房者需要多付43万元，但可以分期按20年的时间进行支付，而且头付可以少付60万元，考虑到可能的通货膨胀和房价上涨因素，长远来看，这实际是降低了购房者入市的门槛和成本。

“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的原因之一”，在亚豪机构市场总监郭毅看来，该项政策出台之后，头付比例有所降低，有助于提高购房者的资金杠杆，撬动更多住房消费。

营业税免征年限降至2年降低购房者负担

除二套房头付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购购不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购购2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购购房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购购2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，据链家地产测算，目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。

新政如果得到落实，具体到购房者身上，就是真金白银的实惠。“伟嘉安捷”以北京的李先生来举例说明：李先生看中一套2012年的房子，未满五年不是仅此住房，100平米，总价300万，准备用商业贷款购购。在新政未出台前，李先生需要交5.5%的营业税，1%的个税，3%的契税，总共285000元。现在新政出台后，营业税变为免征，至少可以省下165000元，节省下不少的支出。

对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响，郭毅分析，新政的提出将会极大的提振市场信心，对于一线城市来说，房地产市场的交易量将会加速反弹，房价也有望逐步止跌回涨。

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