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救市升级改善性需求将重新认定?

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天来源：新京报阅读 436 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

　　在刚刚结束的“两会”上,政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。住建部新闻发言人倪虹亦表示,自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。

　　继“认房不认贷”后,济南、广州、北京等地陆续调整公积金政策。其中,济南重新认定“头套房”标准;济南、广州均降低头套房头付,购购90平方米以下房屋头付比例为两成,90平方米以上房屋头付则为三成。同日,北京的国管公积金贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元,贷款额度较低额相应升高。

　　接下来,呼声很高的二套房贷头付比例下调、营业税免征年限缩短等,是否会变成现实呢?

　　二套房头付、利率将会调低?

　　住建部政策研究原副主任王珏林:一般来说,两会结束后,各地方和各部委将会根据政府工作报告以及相关表态,出台相关的操作细则,或者对已有的政策进行调整或完善。

　　两会透露出来的“风声”主要有三个方面:稳定住房消费、加大棚户区改造、增加保障房货币补偿的方式。目前,市场投资的比例在下降,炒房减少,市场发展相对比较平稳。要稳定住房消息,能调整市场的工具就是头付和贷款政策。至于怎么调整,则是银行需要根据两会精神、结合自身发展和风险来制定。

　　此次政府工作报告提出支持改善性住房需求,从某种程度上说明政策的关注焦点略有变化。过去对于刚需购房的层面关注比较多,但也使得部分有改善需求的置业者面临着尴尬,即从刚需到改善型置业转变的过程中,成本比较高,而且比较费劲。此次提出“支持”,从某种程度上说明改善性需求的置业门槛在逐渐降低。换句话说,为了激活压抑的改善性购房需求,就需要降低二套房的头付和贷款利率。那么,此前关于“二套房头付五成”的做法完全是有可能的。而且,从房贷角度看,未来甚至可以细分,对于一些郊区置业、利好去库存的置业,甚至可以采取按头套房的做法进行优惠。

　　改善性需求将重新认定?

　　住建部政策研究原副主任王珏林:怎么算“改善”?居住面积小的要变大的,卖小购大属于改善需求;原来有一套房,还想再购一套,也属于改善;有一套离市区远的,想购套离市区近的,属于区域改善。所以,有多种改善性需求。根据是否属于改善需求,来确定是否给予政策上的支持是有必要的。

　　“伟嘉安捷”分析师吴昊:一般来说,改善性需求指的是卖掉原有的房子后再购房的人群。商业贷款现在只要还清的,再购房就算头套,这也算是对改善性需求购房的一种支持。

　　而即使手里有一套房,只要还清贷款再购房也算头套,实际上这已经是购购套房了,但商贷头付比例只用支付30%,这相当于变相降低二套房头付了。而没还清,再购,二套房的头付比例则达到70%。这其实是将改善型人群区分对待,为了刺激内需,而政策上又不能完全放开,所以只能一点点地释放。

　　预计年内还会出现1-2次的降息,房地产政策是否再进一步调整。目前外地已陆续有公积金调整的政策出来,而北京公积金是否重新调整头套房认定标准,与商贷政策保持一致?这可能要根据经济走势而定。

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