央行救市 放松头套房认定

拥1套房还清贷款再购算头套，贷款较低头付款比例为30%

央行、银监会昨日发布“限贷”松绑新政：对于贷款购购头套普通自住房的家庭，贷款较低头付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购购普通商品住房，银行业金融机构执行头套房贷款政策。业内预期新政对政府、房企、购房者均是利好。

支持居民家庭合理房贷需求

昨日16时许，央行、银监会联合发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称通知)，主要包括加大对保障性安居工程建设的金融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求等四方面内容。

通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购购住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定头付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

加大保障安居工程金融支持

通知要求，加大对保障性安居工程建设的金融支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购购头套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

开展地产投资信托基金试点

通知鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(M B S)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加头套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。要求银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REIT s)试点。

一名从事房地产政策研究超过10年的业内人士解读说，新政落实几大经济工作部署：一是保障性安居工程、棚户区改造，得到开发性银行政策性贷款。二是居民改善住房消费升级得到商贷头付、利率优惠。三是商业银行自主根据资金、风险决定放贷，强化市场配置资源。四是发展债券市场，发行M BS为银行融资，允许房企发债等。五是创新金融业务，R EIT s开闸试点，缓解长期开发资金变现融通需求。

专家解读

自我纠偏避免房价大降

防不良贷款增多自砸脚

对于此次房贷新政，一名从事房地产政策研究超过10年的业内人士解读说，从政府、居民、房企、银行四方面全方位支持，对房地产市场供求全面温和放松，先让大家补一补血。是官方的自我纠偏，免得年初限贷导致房价大幅下滑，增加不良贷款自砸脚。对于广深等一线限购城市而言虽是利好政策，但影响面很有限，因为限购“紧箍咒”还在，“认房又认贷”的现行楼市调控政策并未全面松动。

头付才是刚需族门槛

政策要点：对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。

专家解读：有的银行一般有8-10年贷款期，对“贷款期限可延长至不超过25年”长时间跨度很少见，因为中长期贷款资金回报不理想，这项政策体现国家对拉动投资、支持改善民生(尤其是棚户区改造)、促进城镇化的思路，对地方政府金融支持有力度。

政策要点：对于贷款购购头套普通自住房的家庭，贷款较低头付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

专家解读：贷款较低头付款维持原状，说明国家对金融风险控制并无松绑。“贷款利率下限为贷款基准利率的0 .7倍”其实是给购房者空间可以优惠打折，但前几年消化巨量刚需，对于真正刚需族而言头付才是门槛，且银行会酌情打折，不一定给到这么优惠。

限购或是抑制投机护身符

政策要点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购购普通商品住房，银行业金融机构执行头套房贷款政策。

专家解读：这是利好政策，但只对有资金实力的小部分人群而言，目前广州房地产政策是“认房又认贷”，只有一套房且还清贷款、又同时具有经济能力的群体才能享受“头贷三成头付”优惠。但不要忘记，对于限购尚未松绑的广州，第三套房是受限制不能购的，只是释放很小部分需求。这次新政是松贷政策，若此时政府马上放开限购，很可能房地产市场出现混乱，对广州等一线城市而言，限购未尝不是抑制投资投机需求的一道有效护身符，将资本引向实体经济。

政策要点：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购购住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定头付款比例和贷款利率水平。

专家解读：体现市场化配置资源思路，将房贷自主权交还给商业银行，若银行认为借款主体风险小而且具备还款能力，可以自己决策。

鼓励银行多渠道筹资投向房贷

政策要点：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加头套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

专家解读：交通银行头席经济学家连平说，我国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段，2005年开始资产证券化业务试点，2007年因美国住房市场危机爆发而暂停发售，在今年7月重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷的支持能力，扩大房贷投放额度。

今年以来，央行多次表态要求银行降低对刚需购房者房贷利率水平，但银行从经营角度，出于资金成本考虑，贷款意愿不强。通过发行长期限专向金融债和M BS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。交通银行金融研究研究员徐博表示，在目前实业融资需求不足情况下，银行对于扩大房贷利率具有一定冲动，预计银行会进一步扩大房贷信贷投放。

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