互联网正在逐步改变人们的生活,我们的衣、食、住、行、医疗、教育等都有了互联网的影子。互联网所带来的效率提升以及用户体验的改善有目共睹,这使得互联网与传统行业的结合成为当前较热门的话题之一,在此,笔者主要谈谈互联网与房地产(商品住宅)的结合以及未来可能的投资机会。

过去十多年是我国房地产发展的黄金期,供不应求的格局使得房地产始终是个卖方市场,其中存在着大量的信息不对称和交易成本。然而,未来十年市场格局可能向供需平衡甚至供过于求的格局发展,消费者拥有更大的选择权,这使得整个行业需要改变经营思维和一个能提升效率的工具,与互联网的结合则成为必然趋势。

趋势上毋庸置疑,关键是采用何种结合模式。与其他商品不同,商品房的消费频次较低,用户粘性较差,似乎难以用传统的电商方式去改造。在美国,房地产与互联网结合主要有两种模式,一是以Zillow为代表的平台电商,主要从事线上房源、客源和经纪人的匹配,资产较轻,以广告和渠道费用变现,但不涉及交易,是纯线上平台;另一种是以Redfin为代表的E2E电商(即020),同时拥有线上和线下,资产较重,主要通过交易佣金获取收入。这两类模式都受到投资者的青睐,Zillow13年收入仅2亿美金,但市值高达40亿美金;Redfin还未上市,但已经获得多个风投基金的注资。

笔者认为,无论何种模式,都必须把握需要把握房地产的两个特性。头先,房地产交易不仅仅是卖商品,服务的地位可能更加重要。对于购房者来讲,房产的购购金额较大,仅仅通过线上的信息难以作出购购决策,同时房产购购过程涉及咨询、看房、贷款、税收等多个环节,使得线下的服务成为必需。房产中介(置业顾问或者经纪人)是提供服务的主要载体,因此对中介的整合必不可少,必须保证提供相对优质且效率较高的服务,这是一个难点也是关键点,否则模式是难以成立的。其次,房地产拥有较长的产业链,用户需求的延伸性较好,比如购购房产需要贷款,购购后需要装修和购购家具家电等,因此在提供房产交易服务的过程中可以拓展金融、装修等服务,或成为后续服务的入口,这就很好的解决消费频次较低的问题。以美国房产电商Zillow为例,其收入构成中的65%来源于房产交易手续费(向经纪人收取,相当于经纪人的营销费),而其余35%的收入则来源于金融服务(提供贷款渠道,向贷款机构收取)和住房改建服务广告(向服务商收取)。

在我国,房地产的市场空间巨大,一手交易、二手交易和房屋租赁合计接近10万亿,其对应的交易佣金也是千亿级别,如果再算上房地产广告、金融服务和后续装修等服务的入口价值,其市场规模或达数千亿。目前,尽管一些互联网企业和传统中介开始尝试对房地产进行整合,但效果都不够理想,原因可能有以下几点:一是我国房地产市场仍以一手新房交易为主,开发商在产业链的地位仍相对牢固,开发商守旧的经营思维或对行业的转变产生阻碍;二是我国经纪人行业整体不规范,其服务和信用有待提高,特别是要解决假房源等虚假信息问题;三是在互联网体验上需要进一步完善,如何提供准确、及时、便捷的互联网工具,给消费者全新的购房体验还需要探索。

总而言之,房地产与互联网的结合是大势所趋,未来五年可能是一个加速的过程。在这个过程中,能有效整合房源、客源和中介,在改善用户体验的同时提升行业运行效率的企业,是投资者未来需要关注的对象。

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