中国房地产市场低迷之势已持续半年，中原地产预计，这一局面有望在三季度出现改观，届时将随着降价带动住宅销量回升，而降价幅度也会高于当前水平，达到约20%左右的降幅。

中原地产发布2014年上半年报告称，中国房地产行业高速发展15年后，整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结，在向平稳发展的过渡阶段中，地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。

“2014年将是对透支式爆发的2013年的再次回调，而这次调整将何时达至新的均衡，回归市场的理性状态，将更多地依赖来自于市场主动的自我修复和平衡的力量。”报告指出。

在供应方面，目前降价蔓延虽仍缓慢，但已出现加速趋势。在年度销售指标的压力下，上市房企降价促销力度将会更大。政策层面，地方调控政策的松动已经暗流涌动，层面的流动性定向松动也已浮出水面。

基于此，中原预计在经过7、8月传统淡季后，在供应增加、价格下降、政策松动的大环境下，9、10月住宅销量有望出现回升。而考虑到各地楼盘至少降价20%才能明显带动销量，9、10月城市新盘价格或将较目前水平出现20%左右的降幅。

他们预计，全年40个城市新建住宅销售面积同比下降13%，回复到2010年以来年平均水平；另由于去年价格大幅上涨集中在少数热点城市，多数城市价格水平稳定，加上发展中区域需求依然稳定，年末全国均价同比可维持1-3%的小幅增长。

统计局周三上午公布的房价数据显示，主要城市5月房价环比录得过去两年来头次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来较低位。楼市库存压力加上购房人观望，是房价环比由涨转跌的主要原因。

而上周公布的中国房地产投资、销售等多项指标持续减速，房企开工积极性亦不高，凸显房地产下行风险仍未消除。

小城市将成增长主力

与市场担心中小城市库存过剩不同，中原认为，全国范围来看，由于城镇化及农民工离城返乡化的双重作用，小型城市和县级市成为全国新房销售面积增长的主要动力。

他们所指的小型城市和县级市与行业内通常所称的全国排名30-50位左右的“三四线城市”非同一概念，并认为，在近年来城市销售进入平稳期后，正是这种需求支撑了全国市场的整体增长。

相对而言，40个主要城市新房市场的期已过，大部分已进入平稳期，仅有20%的城市新房市场还有增长空间，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。未来需求将主要来自人口的增长。

“在市场进入平稳期后，供求关系、信贷环境以及市政规划等基本市场化因素，将取代‘看涨预期和打压政策’成为影响未来市场成交量的主要因素。”报告称。

因而，就政策而言，尽管中原预计在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容，但本轮政策支持的空间和有效性已较为有限。从目前政策已有所放松的城市成交情况来看，市场尚未出现明显起色。市场较终走势仍然由供求关系起决定性作用。

同时经济下行压力尚未缓解，一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。但中原预计下半年信贷环境存在一定程度改善向好的可能性。在保持信贷规模以及控制融资成本的情况下，头套房贷需求预计将率先受益。

包括央行和银监会在内的监管层均已表示要加大对房贷的支持，尤其要满足头套房贷款需求。但就目前状况来看，银行相应不太积极，房贷尚未出现明显好转。

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