楼市寒风起 一线城市同掀降价风暴

　　10月中旬，万科地产执行副总裁肖莉对投资者表示，“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市。”

　　11月1日深夜，绿城中国掌柜宋卫平发表公开信称，市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。销售不畅，加上信贷紧缩，一个较符合逻辑的推断就是企业过不了年关。

　　“惨啊。”11月2日，SOHO中国董事长潘石屹在微博上如是评价广州拍地时遭到的冷遇。眼下看来，一边是房地产企业的呼号连天，一边则是决策层还在不断地念着“坚定不移搞好房地产调控”的紧箍咒。10月份，本是房地产企业收获硕果的季节，但在这个深秋季节，更像是凛冽寒风即将袭来的前奏。

　　上海 成交量跌至7年较低

　　从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡。

　　上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。

　　据媒体调查，包括华润外滩九里这种上海高端公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而其在3月以来所售的十余套房源中，单价多在9万至12万元/平方米。

　　在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示10月17至23日，上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的较低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高端别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。
北京 住宅用地价格大降40%

　　上述龙湖、中海、绿地等房企在上海掀起的降价潮正在不断地发酵升级，也引发了北京楼市的连锁反应。早在7、8月就开始率先降价的通州楼市，近期惊现出了1.3万元/平方米的低价盘，同时北京万科旗下的金隅万科城即将推出1.4万元/平方米的新房源，相比此前下调了3000元/平方米。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，10月北京商品房住宅合计总签约套数为12760套，创造了全面网签来的较低纪录。而北京中原统计数据显示，住宅库存已经达到了11.8万套，创造了2009年6月8日以来的库存较高点。

　　同时，北京住宅土地市场寒冬早至。随着楼市调控的深入，今年北京住宅成交楼面单价呈下降趋势。去年全年北京成交楼面均价6224元/平方米，而到今年10月，下降至4840元/平方米，降幅超过40%。当地部分区域下降幅度超过50%，例如丰台区。

　　深圳 成交量和均价双双领跌

　　根据资料数据统计，2011年10月，北京商品住宅成交面积54.92万平方米，上海成交45.7万平方米，广州成交面积62.8万平方米，而深圳成交18.35万平方米，成交面积仅仅相当于北京的33%、上海的40%和广州的29%。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，2011年10月，深圳市新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较去年10月份的21516元/平方米下跌11%，跌幅创下年内新高，位居国内一线城市之头。

　　实际上，在北京、上海等多个楼盘集中降价之前，房地产市场化程度相对较高的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价并引发中小房企跟进。早在今年5月，头个限价楼盘中海康城发售，单价比预期低了1000-2000元/平方米，揭开了深圳房地产降价序幕。

　　但降得早不意味着库存少，正如上述数据显示，市场消化缓慢，深圳楼市库存量也不断累积。截至2011年10月31日，深圳全市新建商品住宅可售总面积219万平方米，可售套数为23436套。如果按近8周来深圳全市新建住宅每周平均476套的销售速度，目前库存的新房消化时间还需一年。

　　广州 一手房成交降 二手房价格跌

　　广州的房价在全国一线城市中算是较为理性的一员，眼下在各地楼市一片哀嚎的降价潮中，这里也还未出现非常惨烈的状况，不过，价格的基石已经开始动摇。

　　广州阳光家缘的监控数据显示，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积近63万平方米，成交均价11035元/平方米。环比9月，量价齐跌，成交量环跌4.92%，成交均价跌801元/平方米，环跌6.77%。而同比方面，成交量暴跌10938套，跌幅达到66.13%。然而这并未让广州一手房成交价出现下降，网签成交均价为11566元/平方米，同比仍基本持平。

　　不过，二手房成交价开始下跌。满堂红的成交数据显示，10月份，荔湾区和番禺区二手房价分别下跌了7.5%和10%。其中，番禺区10月份的二手住宅成交均价仅9995元/平方米，较近八个月以来头次回到万元以下的水平。

　　而从土地拍卖情况也可见一斑，广州楼市不可能独善其身。由于土地市场低迷，开发商投资意愿不高，11月1日，广州市政府在开拍前3公里取消年度规模的土地拍卖会，12幅地流拍。

　　广州市同创房产公司总经理赵卓文称，第四季度广州楼价下降恐怕成为定局了，目前处于一个阶段性的，供过于求的阶段，所以楼价下行的压力很大。同时，从很多调查报告看来，目前消费者的购房意愿，已经降到了5年内的新低。

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　　仅10% 房企能活 市场难逃洗牌命运

　　■新快报综合报道

　　生存，还是死亡？这个冬天成为国内不少房企必须面对的问题。知名财经评论员叶檀预计，在未来五年内，仅10%的房企能活下来。

　　随着史上较惨淡的“金九银十”结束，房企也纷纷亮出了三季度业绩。益盟操盘手的数据表明，今年前三季，沪深两市152家房地产上市公司净利合计达241.29亿元，同比减少了53.69亿元，降幅达18.20%。同期房企存货余额也飙升40.74%。

　　资金压力加大的同时，融资成本也不断上升。9月末上市房企短期负债合计达4550亿元，为其账面现金的2倍。能不能撑下去，关键就看资金状况了。市场预计，房地产市场洗牌局面已然上演。

　　上市房企存货超1.2万亿

　　一旦将来房价下降，巨额存货意味着存货跌价准备的计提，这对上市房企来说，无疑是巨大的“堰塞湖”。

　　高华证券研究员王逸直言，对上市房企而言，当前的风险在于资金风险和资产减值。

　　数据显示，今年前三季上市房企期末存货余额飙升至12076.8亿元，同比增幅高达40.74%。其中又以“招保万金”四大房企巨头为头的上市房企分别占据了该榜单的前四席。其中，万科A(7.76,-0.14,-1.77%)、保利地产(9.97,-0.18,-1.77%)、金地集团(4.97,-0.09,-1.78%)、招商地产(17.43,-0.28,-1.58%)今年三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。

　　与去年三季度末相比，报告期内存货余额同比增幅分别为56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。而去年同期上述四大房企巨头存货余额分别是1231.96亿元、1015.78亿元、470.12亿元、354.65亿元，合计达3072.51亿元。
中信证券(12.34,-0.10,-0.80%)研究员陈聪表示，在体量庞大的存货面前，如果考虑存货跌价准备，上市房企有限的业绩只能说是微不足道。

　　而依据三季报，有统计的131家房企经营性现金流为负632.5亿元，去年同期为负543.58亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。

　　从整体情况来看，三季度房企业绩不佳，存货量激增，现金流紧张已经是不争的事实。显然，上半年的楼市调控对房地产企业的影响正在全面显现，分析人士预测，存货量增加，未来房企资产负债有恶化趋势。

　　资金紧张 融资困难

　　同时，三季度房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。相比于上市房企，缺乏融资渠道、在建项目和储备比较有限的中小房企的日子更是难熬。现在已有不少中小房企已经出现卖掉公司或者部分项目的情况

　　根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，政府封闭了房地产行业银行信贷渠道以及证券融资渠道，导致部分房地产企业的资金链出现压力，股权融资、项目融资、降价等措施的根本目的在于保证企业资金链稳健。在当前房地产调控政策的作用下，房企只有通过这些渠道扩大融资范围、加速资金回流。房地产企业应当在保证资金稳健的情况下，积极拓展项目开发，以快速经营的模式维持资金回流速度，以不断缩短资本收益周期，从而解除经营困局。

　　行业洗牌与调整期到来

　　“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。有人预测，下个季度，中国房市的关键词是分化加剧，拐点将至，行业洗牌。

　　殷旭飞称，“在经历上半年盈多亏少、总量增加的发展趋势后，我们认为第四季度上市房企业绩整体增长的趋势未发生改变，但是上市企业业绩将趋于两极分化，部分企业的亏损面将加大，部分上市房企负债率将大幅上升。这与资金链压力与项目开发数量有着直接关系

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