■温建忠

　　　大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。

房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不

可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。

　　目前，房价大致可分为四大部分组成，一是地价成本，包括土地

出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁

周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；

广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至大市政

费、四源费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，

包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；四是开发商经营利润。

　　构成商品房价格的四部分中，它们的比例情况如何呢？下面举北

京市某房地产开发公司一组成本价格表。

　　该公司的项目占地6300平方米，总建筑面积3300平方米的普通住

宅。成本费用包括：1、土地出让金3418万元；2、征地拆迁补偿金

4919万元；3、前期工程费360万元；4、小区配套费450万元；5、大市

政费1380万元；6、四源费243万元；7、用电权和电贴219万元；8、建

筑安装工程费3300万元；9、管理费82万元；10、两税一费589万元；

11、投资方向调节税748万元（内销商品房）。

　　如此计算，该项目总造价为15703万元，每平方米住宅建设成本为

4758．5万元，而建安费仅为1000元／平方米，占21％，其他各项费用

占房价成本的4／5（未计算开发商的开发利润）。

　　商品房价格，根据不同的地区、城市也有着明显的差别：根据建

设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四类，进

而再将同一类城市的楼市价格分为三档。

　　一类城市：是目前我国政治、经济、文化的，或处于经济改

革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如：北京、上海、广

州、深圳，低价位为1500元———2500元／平方米；中价位为每平方

米4000元以上；高价位为8000元———10000元／平方米。

　　二类城市：是历史和现在都处于所在地区的城市地位，如省

会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如：天津、杭州、重庆、

大连、武汉、青岛等。低价位为1200元———2000元／平方米；中价

位为每平方米3000元以上；高价位为6000———8000元／平方米。

　　三类城市：多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小城市，

如：成都、兰州、长沙等，低价位为800元———1800元／平方米；中

价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元———7000元／平方米。

　　四类城市：是中小城市及发展较快的城镇，低价位为800———

1200元／平方米；中价位为每平方米3000元以下。

　　对于未来房价的走势，专家们普遍认为，房价一般应是随着经济

增长点和城市化的进程而逐渐上升。可以预测，减少有关税费会适当

减缓房价上涨的幅度，但不会在全国范围内改变房价上扬的趋势。

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