条：签合同头先要分清文本

　　从90年代初至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，此次新发布的《示范文本》上写的是“可作为签约文本”，但并没有要求“必须使用这个文本”，因此，建议购房人在签购房合同前先准备好新发布的《示范文本》，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，并尽可能要求房地产商使用新的《示范文本》。

　　条：购房人和房地产商都有权写“补充协议”

　　房地产商在让购房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，这时您千万不要被唬住。印有“北京市房地产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的，但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议，购房人也同样有权写！

　　第三条：要搞清公证和律师的作用

　　房地产商和购房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场，也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此，没有经验的购房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的。

　　在这里，购房人头先没有搞清公证的是什么。房地产购卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”，可并没有写“合同是否公平”。有观点认为：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“公证”不“公证”是一样的。

　　同样，购房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师的作用是什么。通常，他们的作用仅仅是“见证”而已，签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司，除非您另外花钱，专门请他为您打官司。有律师就等于有“公正”的观念是错误的，律师了解法律但绝不是“裁判”， 他们的执业标准不是“公正”而是“不违法”。 找到法律漏洞、为出钱的当事人服务通常是他们的目的。可能有的购房人会说：律师费是我出的。但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的？明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人，您就不会感到奇怪了！所以有观点也认为：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章，“见证”不“见证”是一样的。

　　第四条：购的什么房要明确

　　北京目前的商品房分为“外销房”、“内销房”、“内销外租房”几种，现在《示范文本》中并没有条款直接加以区分，购房人可以从房地产商提供的《预售许可证》分出“外销房” 和“内销房”。“内销外租房”是一个新概念，购房人如购这种房，除应要求房地产商提供《预售许可证》外还应要求房地产商提供《内销外租许可证》，可千万不要轻信房地产商或者没有法律效力的文件、信函。

　　购房人更要明确自己购的是成品房（不装修就能用的房），还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题没有专门条款加以明确，只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，这种不明确在发生纠纷时，对购房人显然不利。因此，建议购房人一定要坚持用专门条款将自己购的是什么样的房直接表述清楚。

　　第五条：面积差异处理宜选用种方法

　　次购房人可能不知道，购东西担心的是缺斤短两，购房却要注意交房时“建筑面积” 增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心给您的，而是房地产商强购强卖的一种手段。有的房地产商为了吸引购家，在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价，交房时再以“误差”为借口，让购房人另付一笔“补差”款。大家要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多，而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”反而却有可能减小，让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费、供暖费或空调费。新版《示范文本》第五条种选择避免了房地产商出千耍滑，我认为购房人宜做此项选择。

　　特别需要指出的是，我们比较房子的大小，直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的。90年代初，商品房概念从香港传入北京，香港卖房按 “建筑面积”计价也被国内广泛采用，由于“实用率”（实用率 ＝ 使用面积 ／ 建筑面积）可大可小，往往引起争议，香港经常说的“缩水楼”，指的其实并不是“建筑面积”缩水，而是“实用率”缩水，因为“建筑面积”缩水有“法”管，而“实用率”缩水无“法”管。对此，香港政府已开始采取一些措施进行管理。

　　新的《示范文本》中没有“使用面积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨，而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积” 不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致，但至少这些“建筑”是建在您购的房子里，而不受公共建筑面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响。因此，我认为购房人选择“套内建筑面积”计价较有保障，当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好。否则，您选了“按建筑面积计价” 或“按套计价”，而没有约定“实用率”，如果收搂时赶上“实用率”缩水，您只能是欲哭无泪。

　　第六条：赔偿利率要确定具体数字

　　《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按利率”付给购房人利息。过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议购房人不要这样选。因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目，五花八门，较难的是没有一个银行接受老百姓查询，法院也不会帮您查。因此，您和房地产商签合同时较好规定一个明确的数字（如：年息8％）。　北京金都公寓　刘宏诚

　　（本文精彩下篇将在下周二D4版继续刊出，有关近期建设部印发的《商品房购卖合同示范文本》，将在本周五物业D5版全文刊登，敬请关注。）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！