什么情况要做价格评估

　　在房地产交易活动中，一般遇到以下几种情况时，需要对房地产进行价格评估：

　　□房地产交易双方为确定合理的交易价格或租赁价格，可以委托房地产评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考，以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

　　□双方办理交易过户手续，需要按成交价格的一定比例缴纳契税，如果申报价格明显偏离市场价格，则需对成交房屋进行评估，按评估额来纳税；

　　□公房上市，向政府缴纳出让金或土地收益金，需要评估机构提供评估价格；

　　□征地及旧城改造、房屋拆迁，需要按照评估机构提交的评估价格来补偿；

　　□以房屋抵押的贷款、担保、保险，需对房屋进行评估，以确定贷款、投保额度；

　　□房地产继承、分割、纠纷所涉及到的房地产价格，也需要评估机构提供专业意见；

　　□以房地产作价入股，用房地产抵债，房地产拍卖或破产清算，都需要评估机构出具评估报告；

　　□一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，企业改制、被收购、兼并或合并，以及办理土地使用权出让都离不开房地产评估机构。

　　哪种评估机构可靠

　　目前国内的评估机构种类繁多，从专业房地产评估公司、资产评估公司到会计师事务所、各类咨询公司，从几十人上百人的大公司到一两个人的小公司，应有尽有。真正具有房地产评估资质的机构只有两类，一类是建设部批准设立的房地产评估机构，较高端为一级其次为二级和三级；另一类是国土资源部批准设立的土地估价机构，较高端为A级，其次为准A级和B级。就北京市而言，管理机关为北京市国土资源和房屋管理局；市场一处管理房地产评估机构，土地出让处管理土地评估机构。目前北京市从事房地产评估的机构正在清理整顿，由北京市国土资源和房屋管理局批准可继续从事房地产评估的机构大约有几十家。而北京地区具有建设部一级的房地产评估机构有十几家。

　　至于财政部认定的资产评估机构、会计师事务所大多不具备房地产评估的资格。此外社会上比较常见的房地产咨询、服务公司，多数情况下是房地产经纪机构，这类机构数量也比较多，有几百家，是为了促成房地产交易而从事居间、代理业务，由北京市国土资源和房屋管理局市场二处统一管理。它们一般也不具备房地产评估资格，不管是哪种机构，只要看他们的营业执照或房地产评估资质证书就可以知道其是否有从事房地产评估业务的资格。

　　房地产价格评估怎样取费

　　对于房地产评估的收费，国家有专门规定的标准，采用的是按评估标的额差额定率分档累进的方法计算，具体可参看附件：“房地产价格评估收费标准”和收费举例。对于评估总量值低于100万元人民币的，可直接按照5‰的比例测算。

　　例如，标的总额40000万元，计算评估收费额。

　　100万元×5‰＝0．5万元

　　（1000－100）万元×2．5‰＝2．25万元

　　（2000－1000）万元×1．5‰＝1．5万元

　　（5000－2000）万元×0．8‰＝2．4万元

　　（8000－5000）万元×0．4‰＝1．2万元

　　（10000－8000）万元×0．2‰＝0．4万元

　　（40000－10000）万元×0．1‰＝3万元

　　收费总金额为：0．5＋2．25＋1．5＋2．4＋1．2＋0．4＋3＝11．25万元

　　常用哪些评估方法

　　房地产评估虽然是专业技术工作，但其原理并不复杂，常用的评估方法有以下几种：

　　□市场比较法将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算要评估房地产的客观合理价格或价值的方法。

　　□剩余法预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。□收益法预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　□成本法求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

　　□基准地价修正法各地方政府一般定期对所辖区域公布基准地价，由评估对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

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