答：商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销预售许可证；“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。

２．现房、期房分别怎样判断合法性？

答：按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人购这样的现房，只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证两书就可以，但已竣工尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购购时仍需要看“五证”“两书”。

３．什么是使用率？什么是实用率？

答：住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在７２％～７５％之间，板楼在７８％～８０％之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引购房人。

４．什么是房屋建筑面积？什么是使用面积？什么是套内墙体面积？

答：房屋建筑面积系指房屋外墙柱边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高２．２０米以上含２．２０米的恒久性建筑。

使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜不吊柜、户内楼梯按投影面积、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于２．２０米的部分不计入面积。

商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。

５．商品房的销售面积如何计算？

答：商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房购卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积即套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。１．套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》ＧＢＪ９６－８６规定的方法计算，其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。２．套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：（１）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙包括山墙；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。（２）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积＝整幢建筑的面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

６．公用建筑面积分摊的原则是什么？

答：新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电楼梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理包括物业管理用房。

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