案情简介

２０００年１０月，于某租用了王某的一处门面房，租期三年。一年后，于某想解除租约，王某不同意。正好于某的朋友谢某看好了这处门面房，表示愿意代替于某继续租用。在取得王某的书面同意后，于某和谢某签订了一份房屋租赁权转让合同，并将房屋交给了谢某使用。后来，谢某对该房屋进行了必要的修缮，根据原租赁合同，修缮费用应由出租方承担，但此时王某已出国，于是谢某找到于某，要求于某支付修缮费用。谢某的理由是：他是从于某的手中转租到的王某的房子，于某是转租人，根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条规定，转租人应承担转租合同规定的出租人的义务，所以于某应该支付修缮费。于某则否认说，他已退出了该租赁关系，不应该承担任何义务。２００２年９月，谢某提起民事诉讼，将于某和王某列为共同被告。法院经审理，认为于某作为转租人应承担出租人的义务，先行支付修缮费，再向原出租人追偿。由于王某滞留国外，经传唤拒不到庭，法院做出缺席判决，判决王某向谢某支付修缮费，于某承担谢某的利息损失。案例分析

笔者认为，于某不应承担任何责任，法院混淆了转租与租赁权转让的概念。

转租与租赁权转让同属房屋租赁的层次，都是基于原租赁合同对租赁权的处分，但两者之间也有很大差别。它们之间的关系可用下图表示：

房屋转租与租赁权转让两者的不同之处表现在以下几个方面：

１、两者的标的不同

前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。

房屋转租，按《城市房屋租赁管理办法》十六条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。十七条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是“承租房屋”

的部分或全部。房屋租赁权转让头先是一种“权利”的转让，针对的是房屋的“租赁权”。

２、两者的取得方法不同

前者为设定的取得，后者为转移的取得。

房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁契约。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。

３、两者实现的手段不一样

前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付。在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同，转租可以是租赁标的的全部或一部分，在租赁权转让时，受让人取得了与原承租人一样的权利。

４、两者产生的法律后果不同

前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人（转租人），后者房屋的租赁权属于受让人。

房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人的新租赁权，以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁权，以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。

由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以遵照《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。

根据以上分析可以看出，在本案中，于某与谢某间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租，在房屋租赁权转让合同生效后，于某与王某间的房屋租赁权利义务关系转由谢某承担，于某退出了该房屋租赁关系，也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！