在北京一家事业单位工作的秦小军，从去年至今，已接连购置了三套住房。他的想法在现在的时尚青年中很有市场：投入头付后，将住房简单装修，然后出租，以租金来支付月供（银行贷款）。

在北京、上海、广州、深圳等房地产市场比较发达的地区，有很多秦小军这样的年轻人。他们以及一些购购房子后转手出卖谋取差价利润的人，形成了房地产领域内一个新的群体———新房东。

在一些开发商的大力鼓吹下，新房东的群体滚雪球般越来越大。这些人坚信，自己的投资行为是在为明天购购了几乎没有风险的保险。但是，他们没有看到，开发商勾画出的诱人前景背后，其实有着巨大的风险。

“画饼”背后有风险

北京一处房地产开发项目在广告中提供的“投资价值分析”大致如下：头付18万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还5000元贷款，附近市场上同等外销公寓房每月租金收入9960元。这样，用租金月收入9960元偿还每月5000元贷款后，还净得4960元。每年12个月即可收入59520元，4至5年即可收回头付投资，以后每年还挣5万多，若干年后净得一套公寓。

事实上，这样的投资价值分析是经不起推敲的。

的问题在于谁也无法保证自己的房子能有固定的租户，因此，租金收入是不确定的。《市场报》分析指出，如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一个区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降。此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价会受到整个公寓出租经营市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。

另外，租金收入不等于净收入。秦小军直率地告诉记者，出租人收到月租金后，不能直接拿去抵月供。按照现行法律规定，必须交纳房产税、营业税及其附加费之后，再扣除个人所得税。如果再考虑扣除公寓出租专业代理的佣金、律师签约费等费用（比例约为10％），较后算下来，刚才所说的9960元租金到手的还不足7000元，4至5年收回头付的结论显然有问题。

秦小军透露说，目前几乎所有的新房东都在偷税漏税，因为现在的税率蛮高的，交税后，大多数人还必须每月往房子里贴钱。记者问他：“要是将来政府严查税收，你们怎么办？”他沉默了。

专家提醒切莫跟风

这还是在房子价值不变的前提下进行的分析。冷静回顾十年来的房地产发展历程，我们不得不承认这样一个事实：这十年间实现了保值增值的住宅只是极少数。曾经火爆一时的方庄是北京较早的商品房住宅小区，当时居住在这里的人们都是些成功人士，如今早已“富气”不再。早年每平方米七八千元购置的高尚住宅，现在在二手房市场里只能卖到四千多元。谁能保证自己今天购置来的准备出租的房子，在几年后不会贬值呢？

专家告诉我们，即使在房地产市场十分成熟、房屋价值已基本定型的发达国家，人们投资房地产做新房东时也是慎之又慎，他们往往依赖专业的投资顾问做出房地产投资决策，而很少个人直接投资。因为商业房地产投资需要十分专业的知识与分析技术。而在国内，在房地产开发商的诱导下，人们一窝蜂地争做新房东，盲目性未免大了些。专家提醒那些有志于做新房东的人们：投资前先冷静地多问问自己：那些开发商嘴里诱人的“画饼”，会不会成为明天的泡影。

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