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购房指南：购二手房应及时办理产权过户

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 620 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

徐律师：今年8月中旬，我通过中介公司购了套二手房，也与上家签了购卖合同。几天后，我因单位有急事，到外地出差近两个月。其间，家人从上家那儿拿来钥匙，对房屋进行了装修。如今，我们已搬进那套房子近一个月。上周，我突然想起房产证还没拿到，于是催促上家一同前去办理。谁知，因上家的经济纠纷，房子在9月份就被法院查封了，交易告知我无法办理房屋过户手续。目前，我还有一笔尾款未付，上家称我已付的房款已被用作还债，他自己借住在亲戚家中。我认为，我和上家的购卖合同在8月份就已经签订生效了，上家房子是9月份才被查封的，因此交易当初不该让法院查封，如今也应给我办理过户手续，不知我的看法是否有道理？

　　市民王先生王先生：你的看法没道理，房地产交易的做法是正确的。

　　根据《上海市房地产转让办法》的规定，房屋如被法院裁定查封或者以其他形式限制房地产权利，则房屋不得转让过户。因此，交易作出不予登记的决定符合法律规定。

　　在二手房购卖中，即使房屋已经实际交付，但上下家未到交易办理登记过户手续，产权人未进行变更的，在法律上仍然认为上家是房屋的产权人，下家仅对房屋享有债权。同时《上海市房地产转让办法》和《上海市房地产登记条例》规定，房屋权属的变更转移应当办理过户手续，未经登记不得对抗善意第三人。因此，法院有权查封上家的房子。当然，房屋不能过户，你可要求上家承担相应的违约责任，如返还房款、支付违约金、赔偿损失等，但由于上家目前还款能力有限，你的利益可能很难得到保障。实践中还有一种情况，由于楼市红火，少数开发商受利益驱使而将已经出售但未过户的房屋又加价卖给他人，即使付给原购房者违约金后，开发商仍有利可图。

　　在此提醒市民，在房屋购卖过程中，除了应对购房合同条款注意把关外，还要加强权利登记的风险意识，合同签订后应及时进行过户登记，以免造成不必要的损失。

　　圣信律师事务所徐丛林律师

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