在广州地区曾先后适用过几个商品房预售合同样本，特别强调商品房预售合同“须经房地产交易所审核、登记生效”或“办理登记后生效”。《商品房购卖合同》登记、鉴证后才发生房屋权属的转移，才可对抗第三人。由此可见，房地产管理部门力图通过自身的行政监督来保护购房者的利益。然而在司法实践中，此种样本有时并不利于全面保护购房者的合法利益。例如：开发商如果“一房二卖”，并且都与两购房者签订了商品房预售合同。但只有一份商品房预售合同被房地产管理部门审核、登记。如果发生纠纷并诉至法院，法院会根据合同必经审核、登记才生效的约定来判决：已登记的预售商品房合同生效，未登记的预售商品房合同无效。对于无效合同，开发商只需承担缔约过失的法律责任，而非合同履行不能的法律责任（合同已生效，但履行不能才承担此种责任）。缔约过失的法律责任仅要求开发商支付双倍定金和退还已付房款等。此种责任一般轻于合同履行不能的违约金支付责任。

　　省高院新颁发的《指导意见》规定的预售合同一经双方签订即生效是有前提的，即如果双方约定预售合同需经房地产管理部门登记备案才生效的，该预售合同自登记备案后生效。由此可见，《商品房预售合同》签订即生效，不需经国土房管局鉴证的理解不全面。

　　另外，从法理上讲，此项新规定体现了新《合同法》所强调的“意思自治”原则。即合同当事人只要不违背法律、行政法规强制性规定的前提下，可以充分自由地协商并确定合同生效的时间和条件、合同履行的内容、合同救济的方式等。可以这样说，“意思自治”原则赋予了合同当事人更多的选择权，合同当事人可以选择较有利于自己的方式或条件来保护自己。例如前述的“一房二卖”事例，如果两个购房者在与开发商签订《商品房预售合同》时，都约定该合同一经签字即生效。那么，一旦发生纠纷并诉至法院后，法院会根据合同的实际履行情况，判令开发商承担一份或两份合同履行不能的违约责任。此种法律责任更有利于保护购房者的利益。

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