市民赵先生陈先生：本市公房的种类较多，有的是成套独用的，有的是非成套独用的；有是部队产权，也有的归宗教团体所有。如果是成套独用公房，那么公房承租人只要按照本市有关公房出售方案将公房转为售后公房，取得小产证后即可上市出售，否则承租人享有的仅仅是房屋使用权。根据《民法通则》第71条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。不仅如此，早在1999 年，市房地资源局就已经明令禁止购卖成套独用住房使用权，包括禁止中介从事成套独用住房使用权购卖的居间、代理和提供咨询等，不得挂牌、展示或者利用网站、刊物等刊登上述信息；同时禁止物业公司以任何形式转让其管理的成套独用住房使用权，并不得为成套独用住房使用权购卖办理租赁户名变更和入住等手续。

　　因此，成套公房的承租人只享有房屋的居住使用权，而不能擅自出售。从你来信反映的情况看，你和上家名义上是变更承租人，实质上进行的是公房购卖，这损害了国家的利益。根据《合同法》的规定，即使你和上家签订了《房屋转让协议》也是无效的，还可能会因此受到处罚。

　　由于你在交付5000 元定金之前，并不知道房屋是公房，因此不存在过错，上家或中介应当将定金返还给你。以后购房“下定”前，一定要注意查验上家的身份证明和小产证，以免带来类似麻烦。当然，你可以向上家提出，先由上家将公房转为产权房，至于由谁出资转产，你和上家可以协商确定，具体手续可以向房屋所在地的物业管理公司咨询。待公房转为产权房后，你和上家即可进行二手房交易。

　　如果是非独立成套公房，按照上海市有关规定，只能进行承租权的有偿转让，不能作为二手房进行购卖，即下家在向上家支付相应钱款后通过当地物业管理公司办理承租人的变更手续，取得承租权。需要注意的是，下家在支付这笔钱款时无法申请贷款，必须通过自有资金支付，因为向银行申请贷款的前提是要将房屋的所有权抵押给银行，对于非独立成套公房的购家来说，取得的仅仅是房屋承租权，而非房屋的所有权。圣信律师事务所徐丛林律师

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