住了8年的房方知办不了房产证

　　购了房办不了房产证，购房安全得不到保障，这是消费者购房较为担忧的事。一些消费者为房产证奔走多年，四处投诉上访，但仍然没有结果。

　　李先生1995年5月采取银行按揭付款方式购购了位于广州市黄埔大道的一套房子，当初开发商承诺两年内办好房产证，然而8年过去了才得知该房根本就不能办理房产证，因为建房时是以车库报建的，只能办理车库的产权证，开发商和银行却故意隐瞒事实。

　　广州升恒房地产发展公司开发的翠湖山庄曾被评为“广州十大明星楼盘”，孙小姐于2001年3月花80多万元购购了此楼盘的一套商品房。按合同开发商应于30天内到房管局办理登记手续，但开发商以各种借口拖延。去年下半年孙小姐才听说，开发商因陷入巨额债务纠纷，该房子竟已在她购购前就被抵押给银行，2001年5月因银行追债已被法院查封。孙小姐气愤地对记者说：“花了80多万元血汗钱购的房竟不是自己的，我成了开发商巨额债务纠纷的牺牲品，我真是哭都哭不出来啊！”

　　花了大笔血汗钱却不能给自家房子找个合法身份，确实让人窝火。可是究竟是什么原因使房产证发不下来呢？广东省消费者委员会副会长陈国樑分析指出，这头先是因为前几年房地产热，导致土地一级供应市场不够规范。同时，房地产市场快速发展，法律法规却相对滞后，一些开发商搞短期行为，钻了政策的空子。

　　因此，开发商的这些不规范行为直接导致无法办理房产证。头先是手续不齐全，如用地资料、报建资料不齐。前些年开发企业之间相互转让土地，因合同纠纷一直未能办妥用地手续，导致土地资源来源不清，无合法的土地使用证；部分开发商合作开发项目，因合作双方纠纷，债权债务未能妥善解决，造成报建资料不齐全；或因违章建筑未处理，未能通过规划验收，无法提供建设工程规划验收合格证。

　　其次是税费问题。由于办理证件需缴税费，或补交增容地价，有的企业不愿意办理或尽可能拖延办理产权登记。相当一部分开发商则欠缴土地使用权出让金。广州市国土房管局曾对31家开发公司开发的80个楼盘进行的问卷调查显示，涉及产权登记的问题楼盘相对集中出现在1993年至1998年之间，建筑面积共145.71万平方米，其中，未缴齐土地使用权出让金的涉及46个楼盘、建筑面积达95.7万平方米，占调查统计的57.5%。

　　此外，还有来自开发商内部的因素：个别开发企业已经破产或被取消资质；个别企业将房屋重复销售；开发商没有按整体规划建设小区配套用房；楼盘被法院查封等。

　　购房梦未圆万元的订金泡了汤

　　在购房者中流传着这样一句话：“订金是陷阱的开始”，意思是说只要你交了订金就掉进了陷阱，再也不能自拔了。因为订金交出容易、收回难，甚至有的购房者因为订金要不回来而勉强购了自己不太满意的商品房。

　　近期，广东省消费者委员会就购购商品房预付订金的问题向社会公开征集意见，没想到消息一出，短短4天就收到消费者150多个投诉，涉及订金金额达到130多万元。

　　李先生今年2月在广州市东山区淘金路某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了1.1万元订金，当时该公司未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定3日内签订商品房购卖合同。3日后，在李先生的一再要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，李先生又要求其出示预售许可证正本，但被以各种理由拒绝。他怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行了，但承诺一个月内可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还订金也被拒绝。

　　何女士在海珠区某楼盘交了1000元诚意金并得到该楼盘的“一口价”后，交付了1万元的订金，并签订了认购协议书，购购了该楼盘的C座704号房。按规定，何女士必须10天内交头期楼款和签购卖合同。为了解楼盘情况，何女士拿该楼盘的预售证号到广州市房地产管理局调查该楼盘的产权情况，回答是此预售证号码上无C座，只有D、E、F座，何女士怀疑开发商有诈，不敢继续交钱购购该楼盘，要求开发商退还订金，但开发商解释说预售证上的F座即是认购书上的C座，为此何女士再到房管局要求出具F座就是C座的证明，但房管局说不会开这样的证明。就这样，拖了10多天后，何女士被告知超过了签合同时间，订金同时也被开发商没收。

　　广东省消委会近期专门就购房订金问题召开了辩论会，绝大多数参与讨论者认为，目前购房订金存在很多不利于消费者的因素，如有的开发商规定，在未签署正式《商品房购卖合同》前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约束，只需退还所收订金给认购方，而不需要做任何赔偿；如认购方在上述期限内未能签署《商品房购卖合同》及缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付的款项没收外，还有权将该订购房出售，无需事先知会对方。而有的消费者则是在交了订金后，才发现房子存在问题，此时开发商就以种种理由不退还订金。这种对消费者明显不公的订金条例使开发商投机的空间增大。

　　广州市房地产专业法律服务机构主任程根球律师则客观地指出，开发商收取订金作为一种交易惯例，合情合理合法，因为开发商卖楼也是要成本的，如果消费者有意购房，交了订金，开发商就不会再向其他消费者推销这套房子。只是由于开发商对市场销售行为较为熟悉，现行法律政策又不够明确具体，让开发商有了空子可钻。

　　因此，他建议制定购房风险提醒说明书，即开发商在领取预售证的同时，也要领取购房风险说明书，说明书上说明消费者可能遇到的风险，购楼要注意的问题，然后由消费者签名，这样就可以视作开发商尽了告知义务。同时，应由政府有关部门统一规定认购书的范本，因为目前五花八门的认购书成了不良开发商误导消费者的一种手段。

　　草坪盖起了办公房游泳池建成了停车场

　　合同规定的交楼时间到了，可是开发商还迟迟无法把房子交给业主使用；开发商擅自改变设计，原来的大门没了，原有的草坪、花坛变成了办公房、商用房，游泳池变成了停车场；后期建设跟不上，燃气、电话、供水、供暖等，该通的不通，该建的没建，严重影响了购房者的正常生活……

　　这种合同违约的情况已经成了房地产的一大“硬伤”。记者从广东省消委会的投诉中了解到，目前出现的房地产纠纷很大程度是开发商违约造成的。

　　广州市康王商业城号称“全国头创环球旅游式主题商城”、“东南亚**商业步行街”，可是却因延迟交楼等问题连惹投诉。消费者黄泳钦先生在康王商业城购购了两套商铺，共23平方米、40多万元，按合同约定，开发商应于2001年10月31日交楼，可开发商直到2003年3月份才交楼。交楼后，黄先生发现商业城的装修标准与预售合同约定明显不符：宣传广告中提到的全国头创商场室内交通工具——有轨环球观光列车不见踪影、小火车导轨(供观光小火车使用)被换成瓷砖；固定车位和临时车场的自动收费系统、闭路电视实施24公里录像服务等承诺均未兑现；在宣传资料中特别介绍的异国风情大街，变成了一行商铺等。

　　黄先生认为，开发商严重违约，延迟近1年半才交楼，给业主造成巨大损失。当初就是因为看中合同上承诺的这些能吸引消费者并能带来巨大商业价值的亮点才不惜高价购购商铺的，可现在却不能兑现。因此他要求开发商赔偿延迟交楼的违约金和相关费用。

　　广东省消委会将消费者的投诉转给康王商业城的开发商——广州市华康地空开发有限公司，但该公司不予重视，在多次催办无回复后，消委会建议消费者通过法律途径追究其合同违约的责任。据了解，目前已有80多名业主向法院提起了诉讼。

　　广东省消委会投诉与法律事务部的有关人士告诉记者，目前消费者对合同违约可谓防不胜防，消费者对于开发商天花乱坠的承诺一定要理性对待，不可盲目轻信。

　　如何保护自己消费者要事前请律师

　　新房成了大花脸，是天花板裂缝的错；房屋臭气熏天，是卫生间管道渗漏惹的祸……房屋质量难保障成了消费者心中永远的痛。

　　英纯先生购购了某地产股份有限公司开发的一套楼房，可交楼后没住几天，房屋的装修质量实在令人气愤：房屋的大门门框变形、地板砖凹凸不平、墙壁渗水严重。英纯先生找到开发商，要求他们对房屋的质量负责。可工作人员却不理睬。英纯先生只好投诉到广东省消委会。

　　在广东省消委会出面调解下，这家地产股份有限公司才复函称，他们一直与业主保持联系和接触，并积极探讨处理办法，但双方对质量的认定标准不一致，难以达成协议。在消委会的协调下，它们派了专业人员对房屋地板进行了重新打磨，对大门进行修整。而对于房子裂缝渗水问题，则要由专业技术部门鉴定后进行处理。

　　广东省消委会投诉与法律事务部的工作人员告诉记者，房屋质量的好坏一直以来都是消费者较为担心的问题，目前相关法律法规不断完善，消费者要善于利用法律武器来维护自己的合法权益。如《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就解决了商品房购卖纠纷中的许多难题。根据其中的规定，只要通过政府有关部门的鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的(包括质量等级不合格)，就可以退房并要求赔偿损失。其次还规定，只要是房屋质量严重影响正常居住使用的，购房者均可提出退房和赔偿损失。

　　华南理工大学法学院关永宏副教授则向消费者提供了一个保障购房安全的行之有效的做法——实行律师或专家代购房制度。目前消费者在进行商品房购卖这种额的消费时却少有意识请律师介入，很多消费者只是在出了问题后才想到律师。购楼这样专业的活动一般消费者是很难掌握所有的知识，而开发商则有庞大的法律支援队伍，所以消费者要想不被损害权益，请律师是很好的做法。

　　【新闻链接】几种常见的房屋质量问题

　　广东省消委会根据消费者房屋质量投诉案例，分析总结出以下几种比较常见的

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