访客呼叫系统：合同约定有，入住却无踪

　　开发商被判———装

　　市民董先生在与开发商签订《上海市商品房预售合同》的附件中,明确约定：所售房屋中有“访客呼叫系统并与小区联网”，但业主交房入住后，物业公司却仅为业主安装了需要与业主家里私人电话连线的系统，业主认为此系统需与家里电话线连接方能使用，这影响了自己家用通话和上网等，非真正的“访客呼叫系统”，遂与开发商打起官司，要求安装合同约定的“访客呼叫系统”，得到法院支持。

　　2002年11月18日，董先生一家与沪上某开发商签订了《上海市商品房预售合同》，向该房产公司购购本市顾戴路某弄某号的房屋，双方在合同附件三中约定有访客呼叫系统并与社区联网。合同签订后，董先生一家付清了房款，双方并于2002年8月3日办理了房屋交接手续，之后又在8月18日办理了小产证。

　　去年9月22日，该房产公司向小区业主发出通知：由于部分业主至今未将家庭电话号码告知物业，致使访客呼叫系统目前使用不够理想，为确保小区安全、方便访客，希望未开通门卫对讲系统的业主尽快将电话号码告知物业。

　　董先生一家认为，开发商一直未按合同约定安装访客呼叫系统，物业公司却说要开通该系统必须提供家庭电话，董先生于是向专业部门咨询，得到的结论是“访客呼叫系统”是一个独立的系统，根本不需要业主提供家庭电话，况且开发商承诺该系统与社区联网。

　　根据合同第十七条规定，如房屋的装修设备标准达不到附件三的标准，董先生一家有权要求开发商按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿。开发商不履行合同条款的，应按合同履行义务，董先生一家遂起诉要求法院判令开发商为其安装访客呼叫系统，并与社区联网，补偿损失2000元。

　　法院认为，开发商应完成包括合同附件三约定的访客呼叫系统等全部施工、安装任务，双方也未在合同中约定，访客呼叫系统需通过董先生家的电话实现，董先生一家有权拒绝将电话提供给房产公司，况且电话具有一定的私密性，并有其他如上网等功能，房产公司在门卫处通过公共电话网络拨打董家电话，实为电话通知而非访客呼叫系统，一审法院遂作出判决：该开发商在判决生效60日内委托具有专业资质的施工单位按照有关标准、规定为董先生一家安装访客呼叫系统并与社区联网，补偿董先生一家1000元；逾期不安装的，赔偿董先生一家1000元，补偿1000元。一审判决后，双方均不服上诉，日前，上海市中级人民法院对该案作出维持原判的终审判决。律师点评：

　　购房者与开发商签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当严格按照合同履行义务。在此提醒购房者，在签订有关合同时，在附件中加入细节约定是很重要的一环。

　　妨碍小区其他居民利益，搭建露台雨棚

　　违章业主被判———拆

　　擅自在大楼顶层露台上违章搭建雨棚，本市王先生一家日前被静安法院判决拆除雨棚。原因是违反小区入住公约。

　　王先生一家系本市长寿路上某花园内的业主，2001年8月王一家办理了入住手续，陆续签收到小区物业公司达的小区入住公约、小区室内装修管理守则和小区装修责任书等多份材料，承诺不在公用、共用部位搭建建筑物、构筑物等。但在2003年6月，王却在自己楼顶上的顶层露台，违章搭建了一处雨棚。

　　2004年7月，当地小区物业公司在劝说无效的情况下，将王先生一家起诉到法院，认为王某一家违反了《上海市居住物业管理条例》和小区入住公约的规定，要求将其擅自搭建的雨棚予以拆除，还向法院递交了王的一家签收的相关规定。

　　法院认为，王某一家在自己的房屋外大楼顶层公共露台上搭建雨棚，已明显违反了《上海市居住物业管理条例》和小区入住公约。鉴于该小区的整体物业尚未成立业主委员会，房屋开发商作为房屋的原权利人先履行对房屋的管理责任，便委托小区物业公司作为小区房屋的管理者行使权利，该委托行为及相关合同内容，对该小区的全体业主具有约束力。尽管王一家经法院合法传唤未来应诉，但法院还是依据相关的法律法规，作出了一审判决。

　　静安法院李鸿光法官评析：眼下，上海个别小区业主，往往不把小区入住公约的签署当回事。一旦入住后便想方设法蚕食小区房屋内的共用部位，以此来扩大自己的使用部位。正如案中的王一家，尽管他家居住在大楼的顶层，但大楼顶层仍然是属于全体大楼居民的共用部位。《上海市居住物业管理条例》十八条规定，在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物的行为均属物业使用中的禁止行为。

　　在此呼吁各居民居住小区内的业主委员会，要担负起维护小区的正常生活秩序的责任来，对那些损害或妨害小区居民利益的行为，不妨寻求法律途经来求得解决。

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