76.以违法建筑设定抵押的，抵押是否有效？

　　以法定程序确认为违法的建筑物抵押的，抵押无效。

　　77.公用设施如大堂、设备层、小区会所等能否单独办证，能否抵押？

　　公用建筑面积包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积，大堂、设备层、技术转换层属于公用建筑面积，无论是否已分摊在业主的购房面积中，都不能单独办证。

　　小区会所能否办证，根据土地使用权出让合同书的相关约定及未分摊面积等依据予以确定。

　　房地产抵押的前提是应具有《房地产证》，如小区会所已单独办理《房地产证》，可抵押；但大堂、设备层不能单独办证，因此不能抵押。

　　78.办理了抵押登记的物业，房地产登记部门能否接受法院的查封？

　　较高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条的规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。

　　根据上述规定，房地产登记部门可以接受法院查封已抵押的物业。

　　79.企业办学的学校教学楼，可否办理抵押登记？

　　《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。

　　如果企业办学的学校教学楼是属企业所有并依法登记在企业名下的，可以抵押。

　　80.夫妻双方其中一方将房地产与另一方，在办理房地产抵押或转让时是否还须另一方同意？

　　（1）我国法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，但双方另有约定的除外。

　　（2）夫妻双方其中一方将房地产与另一方，如已办理与手续并依法登记在一方名下时，抵押或转让不须另一方同意。

　　81.民间借贷能否办理房地产抵押登记？

　　民间借贷是指自然人之间的借贷。民间借贷可以依法办理房地产抵押登记。

　　82.企业间借贷可否办理房地产抵押登记？

　　我国的法律规定企业之间不能进行融资行为，企业间以房地产抵押借款的，不能办理抵押登记。

　　83.对行政划拨或减免地价的协议用地，抵押权人依法处分该房地产时，如何办理转移登记手续？

　　行政划拨或减免地价的房地产必须经过批准并且补交地价后，才能办理转移登记。

　　84.对已预售的房地产，开发商是否可以抵押该房地产？

　　房地产开发商不得抵押已批准预售的房地产。

　　85.国家行政机关能否以其房地产为企业经济活动提供担保？

　　根据《中华人民共和国担保法》的规定，各级行政机关不得为企事业单位的经济活动提供担保，因此不能办理抵押登记。

　　86.借款期限届满时，房地产登记部门能否迳为注销抵押登记？

　　根据《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。借款期限届满，不等于债权消灭及抵押权消灭，因此，在抵押双方当事人未申请注销抵押登记的情况下，登记部门不予迳为注销抵押登记。

　　六、查封登记87.什么是正式查封？什么是预查封？正式查封是指人民法院依法对已办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。

　　人民法院依法对下列未进行房地产所有权登记的房地产的查封是预查封：

　　（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

　　（2）被执行人购购的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；

　　（3）被执行人购购的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。

　　88.正式查封与预查封的期限是多少？

　　正式查封与预查封的期限较长为二年；期限届满可以续封，每次续封的期限为一年；确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高端人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。查封期限届满未办理续封手续的，房地产登记部门迳为注销查封。

　　89.什么是轮候查封登记？

　　两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为头先达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

　　90.轮候查封登记的顺序如何确定？

　　轮候查封登记的顺序按照人民法院达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。（未完待续）

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