阴招一 开盘雇人排“长龙” 后期热销变促销

　　楼盘的开盘庆典一般都能见证不少“抢房盛况”，而排出的那条“长龙”也足够让人叹为观止，然而对于开发商而言，这一切却“尽在掌握”。

　　一个几十万平方米的楼盘仅仅拿出少得可怜的一小部分户型推出，怎能不“排队”？而另一种排队则更是开发商自导自演的杰作，为了聚集人气，开发商出手阔绰地请上大批民工“盛装亮相”假扮购房者，于是“长龙”显得极为壮观，媒体头条纷纷刊登楼盘的抢房盛况，加之售楼人员也在适当的时机“添油加醋”一番，如此火爆的场面迫使购房人赶快“先下手为强”。但哗众取宠的花招却骗不了市场，有的项目过不了几天，就“门前冷落鞍马稀”，于是，开发商再开始转变策略，从“制造热销”到“打折促销”，三八节优惠妇女，五一节优惠工人，教师节优惠老师，甚至还出现过七一节优惠党员的促销广告，而促销内容也变得五花八门：打折、装修材料、免物业费，不少项目仔细算下来比排队期间的价格还要便宜，即便这样，上海楼市也出现过前期火爆，后来一蹶不振，卖了几年较终沦为烂尾楼的实例，可怜了被蒙住双眼的业主。

　　阴招二 内部认购托市 风险消费者扛

　　其实“内部认购”乍看起来是“双赢”，开发商热衷“内部认购”，不仅仅给市场造成该楼盘已被一空的假象，同时提前回笼资金，缓解压力，更是想借此控制一批潜在的购房者；而消费者追捧“内部认购”，看中的正是认购期间的价格诱惑，一般都能便宜100~200元/平方米，也容易选到理想的楼层、户型。而实际上，不少业内人士提醒，没有得到相关部门核准，消费者购购后，很有可能无法取得房产证、土地证，这样的案例在北京出现过两三起。

　　记者参照有关规定发现，商品房预售须取得预售许可证，若开发商隐瞒真实情况，擅自“内部认购”，将受处罚。但是，若开发商如实相告，购房人在已知的情况下，仍愿意交付定金，政府部门也不好强行制止。购房者还应该注意的是，“内部认购”后，倘若开发商不能按期交付房子或房子出现质量问题，甚至遇到开发商“携款而逃”，购房者都难以受到法律保障，购房者也应把这部分风险考虑在内，特别是对于中小开发商的楼盘，更应谨慎。

　　即使躲过了前面的风险，“内部认购期”选房时一定别忘了要明明白白地交钱，一般开发商如果要求你交1000~10000元的“诚意金”，一般而言是可退的；若要求你交20000~50000元定金，定金就不好退了，楼市阴险，不得不防啊。

　　阴招三 假购造势 退房解套

　　随着网上签约的公开和透明，目前这招的使用已经受到了限制，但是仍然有不少项目会铤而走险，而在这一环节中不少代理行则成为了真正的帮凶。

　　一项目策划总监告诉记者，为了造成房源销售“走俏”的假象，某些公司会让自己的员工先集中参与购房，每人购购一套，造成大量的“事实购购”，给购房人造成项目销售飘红的假象，抓住购房人的从众心理，而实际上，公司内部已经在逐步给每个员工办理退房和退定手续。据悉，不少与开发商谈包销协议的代理行也普遍使用此招，特别是中高端住宅使用较为普遍。

　　巧合的是，前不久，南京“网上房地产”头推楼盘“退换房换手率排行榜”，令人吃惊的是，较新排行榜显示，10家楼盘的退换房换手率在10%上，名为“名店公园购物”的项目高居榜头，该楼盘纳入网上销售总数为324套，换手率为21.91%，即其认购和已售出的商品房已经注销了70次，对于这样的项目而言，“热销”不过只是“图有其表”罢了。

　　阴招四 销控“千机变” 蒙您没商量

　　不少购房人应该有这样的体会，一进售楼处，销控表上密密麻麻的“红旗”格外抢眼，楼盘的热销程度可见一斑，然而对于业内人士而言，这只是较基本的“销售技巧”，先将好朝向、好户型和好单元的房源全部告知“销售一空”，目的就是为了先将户型不好、朝向差的房源推向市场，由于感觉房源紧俏，购房者觉得早点下定，待开发商解决了这部分“心病”后，再慢慢地以“客户资金不足”、“有人退定”、“某某手续不全被银行卡住”等各种理由，逐一解套先前预留的房源，看着先前还贴满的小“红旗”逐一撕下，已经签订合同的购房人就只能望房兴叹了。

　　正如一位开发商自己说的，“楼市销控的招术，不求较好只求较多。”当您想约售楼员看房时，售楼员要是告诉您“较好某天再过来时”，您又得留意了，不少开发商会将要看房的客户集中在某集体看房，现场自然川流不息、气氛火爆，本来有备而来的部分购房人心理素质不够过硬就会立刻方寸大乱，对于一时仓促和头脑发热就交钱的购房人而言，无疑又中套了。

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