认购书及定金认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的人民币后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房购卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。

　　定金不予退还的约定是否合法呢？根据较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

　　销售合同开发商拿到了预售证，便将在时间推出房产，以期早点回收资金。有些房产甚至没有达到法律规定的已完工25%%就进行预售的。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款，购房者一定要看清楚了。

　　广告的法律效力根据较高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房购卖合同》时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益。

　　要查看“五证”“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。

　　面积的构成商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，较容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

　　建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者另行约定。

　　规划设计变更如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。■黄文瑜

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