购购二手房尽管有诸多优势，但相对新建商品房的购卖行为来说，涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强，加之购卖双方由于信息不对称，交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。因此，购购二手楼要关注其社会属性。

头先，购楼时应量多了解楼盘信息。要尽可能详细地掌握楼盘的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时，要掌握小区配套情况，包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况，了解楼盘、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等到重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的他项权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等，以确保除了房屋本身以外的价值的可靠性和真实性。

其次，要把握好购楼过程中的几个关键环节。没有取得产权证的二手房不能购入。强制性法律规定，没有取得产权证的房屋不能转让。因此购二手房一定要查验房主的产权证，没有产权证的二手房产不能购购。转让无产权证的房产是不受法律保护的。购购产权共有的二手房产要慎重，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购购这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该购卖行为无效。购购有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购购权，如果第三人想购购该房，必须有承租人书面放弃购购此房的声明，否则该购卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购购权而导致该购卖无效。

第三，购购产权抵押状态下的二手房要防风险。在通知抵押权人的情况下，购购这类二手楼同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律要求拍卖该房以便实现债权。因此，购购这类房产一定要防风险。尽量不要替业主赎楼，一旦赎楼不成功，就会出现较大损失，所以一般由业主委托担保公司或自己赎楼。如有可能，可以咨询律师或交由中介机构去运作，以保证购购二手房的交易安全。（特约撰稿创辉租售企划 陈飞龙）

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