品牌社区、品牌大盘是头选

　　———内中环和部分中外环附近的品牌社区、大盘是淘房的优先考虑对象

　　沧海横流，方显英雄本色。

　　上海的房地产市场经历了多年的发展，可以说形成了一批规模大、配套全、环境好、人气旺的品牌社区和品牌大盘。包括古北、联洋、金桥、大华、三林、万里、古美、金汇、莘闵、花木、大宁、永和等等。因此岁末淘房应该把这些地区作为头选对象。这些社区和大盘，相对发展周期较长，内部产品丰富，从早期的普通商品房到中高端公寓，再到新推的公寓甚至部分别墅类产品，其产品结构较为完整，面积、价格层次分明，可选择范围广。

　　因此，我们看来，在内中环和部分中外环附近的品牌社区、大盘是淘房的优先考虑对象。毕竟如果都集中到内环内，一来价格高昂，二来房源相对较少，巧妇难为无房之淘。

　　而部分偏远地区相关配套还没有跟上，即使有较多房源可选，近期内也不适合广大工薪自住之用。

　　再者，房地产行业也有一个优胜劣汰的过程，选择那些大型的有资金实力、管理规模、战略发展的品牌企业，购房者也可省心许多。

　　尾盘、优惠如何看

　　———尾盘也有好的，并非像时装换季、电脑升级那样简单

　　说到购房，通常会遇到两个词：尾盘、优惠。前者表明一部分房源所处的状态，后者则是一种销售的手段。

　　和其他普通消费品不同。尾盘未必都是不好的“鸡头鸡脚”。由于房地产本身价值大、周期长、不确定因素多，而且较重要的是其不可移动性和非均质性，俗话说：“没有完全相同的两套房子”，一些房子在前面开盘和盘中阶段没有销售出去，往往既有产品因素，也有发展商本身的推盘计划，因此并非都像时装换季、电脑升级那样简单。

　　通常情况，如果把在既定时间内销售的房源总量定为100%的话，尾盘往往在8%—10%之间。在一批尾盘房源中，往往会有25%—30%之间的房源还是较为理想的，而且相对性价比也较高。这样一来，意味着还有占总的既定房源的2%—3%之间的好房留在后面。前期阶段发展商也许会将其作为一部分保留处理。但到尾盘时刻，往往也会灵活机动地及时销售。此时，我们就需要多观察市场，多了解实际情况，及时把握机会。找到那个杰出的2%。就像那个杰出的“Mr.Right”……

　　当然，除了这2%之外，其他的5%—8%之间的房源并不是一无是处。此时，就要根据你自己的需求、实力、发展等多种因素分析考察，选择合适自己的产品。

　　优惠人人都喜欢。市面上目前的优惠政策细分起来，无非是几种：头先是价格上的直接优惠，简单扼要，一目了然。再有就是通过增加附加值、面积或其他条件（如车位、地下室）等方式来体现。对于这类优惠的情况，也许有人会较多地从表面的数字上进行比较，这个当然是必须的，不计数无以知得失。但我们更建议大家多用类比的眼光来看待。

　　关注政策性稀缺产品

　　———淘房，就要淘附加值更高的产品

　　何谓政策性稀缺产品？由于政策性的因素导致的人为减少的产品。例如大家都知道“90平方米”的政策。这一政策的推行，对于加强调控，调整产品供应结构的作用是显而易见的。与此同时，对于相当一部分楼盘来说，原来的部分中小三房产品（110—120平方米）势必会受到影响，至少在相当长的一个时期内，这类产品的规划建设将会明显减少。

　　其次，由于国家政策对于别墅用地的控制和停批，使别墅产品的稀缺性进一步显现。上海从中内环、中外环到外环附近的“城市别墅”的稀缺性将表现得更加明显。

　　既然要淘房，就要淘附加值更高的产品，否则只能说是应急而已。岁末淘房，既要关注虎头，也要留心凤尾，因为一切皆有可能，关键一句“既要量力而行，同时也要以发展的。

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