盘点房产销售十大问题

　　在检查中，各检查组发现，不少房产开发商和代理机构不同程度存在以下10个主要问题。

　　在商品房预售方面存在7个问题：要求公示的资料不全，除商品房预售必须公示的5证外，其余材料如测绘结果、白蚁合同、商品房预（销）售管理办法、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料在销售现场都存在公示不全的情况；部分商品房楼盘在取得预售证10日内未对外销售；不按《商品房预售许可证》的项目名称对外销售；部分开发企业的商品购卖合同中有免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利的条款；个别非住宅商品房存在售后返租现象；房地产开发企业开发资质过期；楼盘代理机构未在房产局办理备案手续。

　　在房地产经纪方面存在3个问题：部分经纪机构未到房产局办理备案手续即从事经纪业务；部分经纪机构的营业执照、备案证明等资料未公示；部分经纪机构具有经纪人资格的从业人员数量不够。

　　房产部门有关负责人表示，房地产交易秩序专项整治工作进入第四阶段后，将对有问题的开发企业和中介经纪机构下达整改通知；组建新的回访小组，对已经下达整改通知的企业定期抽查回访；对已经下达整改通知而拒不改正的企业，按问题分类处理；适时公布检查结果，强化公众维权意识，巩固房地产交易秩序整治成果；建立开发企业、房地产经纪机构诚信档案。

　　检查楼盘“亮证”情况

　　根据工作方案，今年2月1日至5月31日为南宁市整个房地产交易秩序专项整治工作的第三阶段，即组织检查阶段。3个月来，南宁市房产部门对市区179个有在建项目的房地产开发企业、55家正在从事经纪业务的房地产经纪机构，以及所辖6县进行了实地走访检查，为强化整治效果，房产部门还专门邀请了媒体的记者参加房地产开发项目楼盘的实地检查。

　　5月17日，记者随同房产部门检查小组一同检查凤岭的恒大·苹果园、新阳路的振宁·阳光康城两个房地产开发项目。在销售现场，检查小组人员主要检查4个方面内容：1.证件是否齐全，该上墙的是否全部上墙了；2.不一定上墙的、需告知购房者的材料，是否都已出示；3.抽查购房合同文本或已签字的购房合同，是否存在霸王条款；4.查看刊登在媒体上的广告或楼书，有无夸大失实的内容。

　　在恒大·苹果园售楼部，营业执照、项目批准书、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、资质证书、南宁市房屋建筑白蚁防治合同书等规定必须张贴上墙的证书，都被陈列在一个专门的橱窗里；在一个台桌前，摆放着商品房购购合同、前期物业管理合同、认购书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、业主临时公约等。该项目亮证齐全，检查小组表示满意。

　　在振宁·阳光康城，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证5证全部用夹子夹好，挂在一面锦旗的旁边。查验完了所有证件后，检查人员任意抽查一套房子，发现这套房已进行了备案登记，证明销售的记录是真实的。检查人员还抽查了已签合同的一套房子，发现合同上的价格比销售价格表上稍低。售楼人员解释，出现这种情况是因为该套房在原价的基础上，享受了一定的优惠。检查人员表示认同，这证明该楼盘没有乱标价。

　　“捂盘惜售”嫌疑突出

　　此次检查发现，“取得预售许可证后10日内未开始预售商品房”的违规方式普遍存在。按照国家有关规定，开发商应在取得预售证10个工作日之后就开盘卖房，否则就有“捂盘惜售”的嫌疑。因为开盘了不卖房，会造成社会上房源的紧张，同时也给购房者带来较大的心理压力，从而导致购房者的从众心理，间接地拉动房价上涨。

　　记者在采访中解到，开发商对于这种行为却有另一番理解。他们认为，办了预售证，只是该项目工程进度的一种确认，至于什么时候开盘销售，则要看楼盘的销售节奏是如何定的，不仅要考虑社会上的房源供应，还要考虑楼盘的销售环节和进度，有些还要请专业人士看日子。一位业内人士还透露，开盘就要在媒体上做宣传，10个工作日可能还未充分达到宣传效果；而如果提前做宣传，又有相关的限制，因为没有拿到预售证是不能在媒体上做广告的。

　　对此，房产局有关人士提醒，开发商在申请的时间上要有一个把握，算好时间再进行预售证的申请，根据自己的销售进度，申请不要太早也不要太晚。

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