固定利率弱化风险

　　一年前，梁女士通过银行贷款购下一套住房，至今已经历4次加息，房贷利率从较初的6.12％升至7.38％，每个月比当初要多支付近200元利息。“照目前形势看，加息估计一时半会儿停不下来，有什么办法减轻点负担？”梁女士咨询银行工作人员。“你可以尝试一下固定利率房贷的产品。当前人民币处于升息通道，浮动的贷款利率每年都可能产生数次变化，而固定利率房贷可将3年或5年内的利率固定在一个较低水平上。”

　　工作人员给梁女士算了一笔账：她这笔30万元、期限20年的贷款，按当前7.38%利率水平，银行给予15%的优惠，月还款额为2196.81元；如改成固定利率贷款，月还款额为2180.56元，贷款过程可省下利息1170元。固贷的好处在于，可以让借款人在一定程度上规避利率上调风险。值得注意的是，各家银行的固贷产品存在差异性，选择前较好多做比较。

　　公积金贷款优势凸显

　　在这一轮加息中，商业贷款和公积金贷款的利率调整幅度不一样。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，5年期以上利率由4.59%调整为4.95％。而5年以上的商贷上调了0.18％。随着商业贷款与公积金贷款利率的差距进一步拉大，公积金贷款的优势也更加凸显。

　　据计算，同样是一笔30万元、期限20年的贷款，如果按照等额还款法，使用公积金贷款则比商业贷款月供减少225元，总利息支出减少54052元。市住房公积金管理有关人士认为：“住房公积金提供了低息贷款保障，更加具有政策性、互助性和普遍性，照顾了中低收入群体。”今年以来，全市住房公积金的归集、使用、贷款数额连攀新高，这一定程度上代表了市民的购房趋向。

　　如何还款讲究门道

　　如今，银行提供了等额本息、等额本金、等额递增、等额递减等多种还款方式，但各有利弊。具体来说，等额本息法目前较为普遍，还款人每月还给银行固定金额，但不适合打算提前还款的人，因为本金归还速度相对较慢，还款总利息较高；等额本金法，前期支付的本金和利息较多，还款初期负担较重，但总利息支出相对较低；等额递增法适合目前还款能力较弱，但预期未来收入逐步增加的人群；等额递减则刚好相反。

　　夏先生年初贷款50万元购房，期限20年，经过3次加息执行新利率后，他月还款将比起初增加127.9元。夏先生筹集了10万元准备提前还款，理财师分别设计了不同方式，果然差异不小。一是保持每月还款额不变，缩短还款期限，大概需要13年7个月还清贷款，时间缩短5年5个月，利息约190000元；二是保持还款期限不变，减少每月还款额，剩余贷款仍按照29个月还清，每月需还款2906.6元，利息共计278066元；三是既减少每月还款额又缩短期限，如选择月供3327.7元、期限15年的这一方案，利息共计211444.8元；四是剩余贷款保持总本金不变，把10万元化整为零，分布到每月还款中，假设剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从较初的3528.7元增至5479.7元，利息共计170030元。

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