近几年来，我国房地产业逐步兴起并快速发展，商品房购卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律仅《中华人民共和国城市房地产管理法》及较高人民法院颁布的《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这些法律规定较为笼统，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场也较为混乱，纠纷层出不穷。笔者针对本院2003年以来审理的商品房购卖合同纠纷案件进行了统计和分析，目的是为了进一步认识商品房购卖合同纠纷产生的原因及探讨预防的对策。

商品房购卖合同纠纷案件分析

商品房购卖合同纠纷案件受理数量呈阶段性、小区性。也就是说，商品房购卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我区房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。

诉讼的群体性。提起诉讼的仅是部分维权意识强烈的购受人，大部分购受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的购受人会立刻提起诉讼。

另外，从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外房地产开发商均作为被告，这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。同时从审理的结果看，房地产开发商败诉的比例较高，占100％。这说明房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。而且从我院2003年至2007年上半年审结的85件商品房购卖合同纠纷案件看，案件的审结情况呈现两头高的特点，撤诉率51％，调解率仅为8％。造成的原因主要是因为商品房购卖合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，如果开发商诚意较大，则双方容易达成和解而撤诉，而一旦双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，则多为判决结案。

案件类型特点及引发原因分析

开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付。购卖双方签订商品房购卖合同后，因资金不到位等原因导致无法按期交房，购受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金，或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失，确认双方购卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。

开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺，在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施，导致购受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。

开发商交付的房屋存在质量问题，购受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

开发商未尽协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购购人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购购人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助购受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，购受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

开发商提供的房屋测绘面积与实际面积不符。开发商交付房屋的套内适用面积或者建筑面积的实测数据与商品房购卖合同约定的面积差距较大，购受人请求解除合同、双倍返还面积误差比超过3％部分的房价款。

购卖双方在商品房购卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由购受人承担，购受人交纳后，开发商未按合同履行，购受人诉讼主张开发商构成违约或欺诈，要求返还相关费用。

商品房购卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而限制购受人的权利，增加购受人的义务，免除或减轻开发商的部分责任，而购受人自我保护意识差，签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。

值得注意的是，在所有的商品房购卖合同纠纷中，提起诉讼的原因多存在多项原因并存的情况，少见仅为一项的情况，这说明开发商的违约存在多方面。

解决纠纷的对策及建议

国家应规范商品房购卖市场。购受人在商品房购卖合同中处于弱势地位，国家应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房购卖市场的全面整顿。切实保护购受人权益，避免造成购受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。

政府要加大对商品房开发企业的监管力度。目前，商品房开发市场准入门槛偏低，监管力度不足，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关职能部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。政府应严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为；要把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本金、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场；要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为；强化合同管理，依法查处合同欺诈行为；强化竣工验收制度，切实把好交付使用关；加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。

商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。开发商的资质和诚信是保障投资者获得投资收益的前提条件。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。

购受人要提高法律意识和自我保护意识。实践中，购房者大多法律意识淡漠，交易致使匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，购受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。

作者单位：山东省东营市河口区人民法院

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