存量房（二手房）的资金监管模式

　　存量房（二手房）资金监管是“存量房交易结算资金专用存款账户”（以下简称“专用账户”）的通俗理解，其是指专门用于划转存量房交易过程中所涉及的交易结算资金的账户。“专用账户”与设立方（即经纪公司或担保公司，下同）自有的结算账户是分开的不同账户，“专用账户”内的资金独立于设立方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于设立方的负债，资金的所有权属于交易当事人，设立方无权挪用“专用账户”下的资金。

　　根据存量房的抵押状况及付款方式，交易结算资金的划转分四种程序办理：种是房屋未设定抵押，购房人一次性全额付款；种是房屋未设定抵押，购房人抵押贷款；第三种是房屋已设定抵押，购房人一次性全额付款；第四种是房屋已设定抵押，购房人抵押贷款。但这四种情况的资金监管流程基本可以分为四大步骤：

　　步，交易双方通过网上签约系统进行购卖合同的签订。截止11月22日，建委批准的设立“专用账户”的房地产经纪机构及交易保证机构共有56家。但是，“链家地产”市场研发建议，存量房交易当事人在与其委托保证机构签署《存量房交易结算资金划转协议》前，较好应核实保证机构的“专用账户”开户许可证明。

　　步，签署资金划转协议，把房款存入监管账户；交易双方与选定的经纪机构签订《存量房交易结算资金划转协议》，之后，客户把除定金外的剩余房款存入经纪公司的在开户银行的“专用账户”，银行会向客户开具交存凭证；经纪公司核实凭证后，开具《存量房交易结算资金托管凭证》。

　　第三步，办理产权转移登记，下发新产权证和办结单。经纪公司的过户专员携《存量房交易结算资金托管凭证》，协同交易双方到房地局进行过户；房地局在出具新产权证的同时，向业主开具《转移登记办结单》。

第四步，银行资金划转。转移登记业务办理完毕时，出售者即可持房屋权属登记部门开具的《转移登记办结单》办理交易结算资金的划转手续。

　　存量房（二手房）的资金银行托管模式

　　银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在购卖合同签约完毕后，购卖双方自行到银行，通过开立购方账户或者卖方账户，购方按合同约定将头付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据购卖双方约定的条件、以及购卖双方一起到银行，银行给予放款。

　　其基本流程为：购卖双方签署《存量房购卖合同》，同时签署《二手房交易结算资金自行划转声明》；随后购卖双方在约定时间内到银行作资金托管并签署《资金托管协议》；然后购卖双方带上《自行划转声明》办理产权过户的相关手续，按照购方、卖方和银行之间的约定，在完税或者出新产权证后，如果购方是一次性付款，银行将所有款项划转给卖方，如果购方是按揭贷款，办完新产权证的抵押，贷款银行将贷款就划转给卖方。因此，“链家地产”市场研发认为，无论是实现银行监管还是银行托管，其有一个的共性都是没有通过经纪公司自身的账户进行资金的划转，从而避免了经纪公司违规操作的状况，保障了二手房交易资金的安全。

　　较后，“链家地产”市场研发再次提醒消费者，在目前的二手房交易过程中，只有采取资金监管和资金托管这两种方式才是真正确保二手房交易资金安全的较佳模式，因为这两种模式都是通过银行的专用账户进行资金的冻结，在没有购卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金；除此之外的其他房款交割模式，都会让资金划转存在一定的风险。

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