所谓两限房，是指限房价、限套型的普通商品住房，即按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。北京目前在建的两限房分布在海淀区、石景山区、丰台区、朝阳区、通州区五个区域，其中海淀区包括西三旗地块规划建筑面积488243.07平方米和清河小营地块规划建筑面积142354.136平方米；石景山金顶街地块规划建筑面积427200平方米；丰台区的小屯馨城地块规划建筑面积194427.94平方米、花乡造甲村地块规划建筑面积220134.48平方米、红狮涂料厂地块规划建筑面积184400平方米，朝阳区的常营地块建筑规划面积1011312平方米和通州半壁店地块规划建筑面积684000平方米。

　　据《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）》中的规划和建设标准明确表明：两限房套型建筑面积90%控制在90平方米以下，平均套型标准为80平方米。按此标准，据北京中原三级市场研究部的数据表明，北京市目前在建的两限房地块中，所能提供的大概房屋套数如下表所示：

　　从表中我们可以看出，目前有在建两限房的五个区域中，朝阳区能够提供的住房套数是较多的，达到12641套；石景山可以提供的住房套数较少，只有5340套。而从需求来看，目前北京市场的朝阳区，海淀区，石景山区都是高需求区域。可这仅有的数万套住房可以解决多少人的住房问题呢？

　　一、两限房分布区域限制购购人群

　　目前在建的两限房分布在城八区的外城区以及近郊区（通州），从上表中也可以看出，四城的崇文、宣武、东城、西城都没有两限房的项目，近郊各城区也未有分布，这一不均匀分布使得有购购其他区域房产需求的消费者，仍需要通过房产市场进行交易。如其中需求量逐渐增长的亦庄，昌平等区域也没有两限房项目分布，这必然会促使该地区的二手商品房市场的交易火热。

　　二、两限房所在的个别区域供不应求，促进二手房市场持续火热

　　石景山两限房地块可以提供的房屋仅有5340套，而该区域的房屋越来越受到海淀区域靠西地段的人群的欢迎，因为它没有万柳、世纪城区域的房屋价格那么高，而离海淀又比较近，因此，该区域的两限房房屋势必供不应求，这样，二手商品房也必将在年后持续受到购购人群的关注。

　　三、两限房的拟供应人群中不包括中等收入以上群体、非北京户籍和外籍人士

　　目前虽未正式出炉两限房购购人群的不限制条件，但北京市常务会议已原则通过了的《北京市两限房管理办法》中要求具有北京市户籍的单身人士年收入在3.8万元及以下，家庭总资产净值不超过38万元，并且无房；家庭年收入在8.8万元及以下，家庭总资产净值不超过76万元，人均居住面积小于15平米。就从这个条件来看，对于外地户籍人口居住占主要人群数量的朝阳，海淀区等区域来说，光户籍一项就限制了众多的房屋购购人群。而一手房的供应量无明显增加，因此在强大的需求面前，必然会促使二手商品房市场持续火热。据北京中原三级市场研究部的数据显示，2007年12月份，处于年底又受观望态势严重影响的交易清冷月份，朝阳区的二手商品房价格仍旧有1.73%的涨幅，也说明在外地户籍人口居多的区域，二手商品房市场的发展仍旧火热。

　　四、两限房规划的中小套型和面积限制了购购人群

　　在《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）》中的规划和建设标准明确表明：两限房套型建筑面积90%控制在90平方米以下，即遵循两限房“中小套型普通商品住房”的基本性质，然而这势必不能满足一部分期待大中户型人群的消费要求，一部分经济实力较强或家庭人口较多的购房者还需通过购购普通商品房来实现其置业需求。

　　综上，北京中原三级市场研究部的专业人士表示，两限房可以满足一部分购房人群的置业需求，但由于它自身的两限及购购人群的限制，也限制住了一部分购购力，再加上一手房土地供给的限制，二手商品房市场必将在2008火热的奥运年持续高温势头。

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