所以，不管是购房自住还是投资，头先就要看今后涨跌的预期。

　　正是因为这个预期的不明朗，想购房的人有如陷入迷局般等待着。

　　他们要等的，是政策、开发商与供需关系层面的明确信息。

　　江苏商报的本组报道，正是要从这三个方面入手，解开这个复杂的迷题。

　　三种投资渠道对比

　　存款：收益5.76%。这是整存整取5年以上的利率，是目前储蓄的较高利率，但不包括5%的利息税率，也不考虑通货膨胀及央行再次加息等因素。收益机会均等。

　　股票：收益很难估计，可能有高收益但风险也很高。受世界经济大环境、国家政策、企业经营状况影响较大。若按投资收益“二八原则”看，80%的收益由20%的投资人获得。

　　房产：前几年收益20%左右，去年收益达到50%-200%。投资比较稳定，风险低，波动小，受国家政策及市场大环境影响。投资人普遍受益，差别不大。

　　直观比较

　　项目名称 增值能力 风险因素 周期 供应总量 变现能力 保管难度 通用性

　　房产投资 强 小 长 有限 弱 小 强

　　股票投资 强 大 短 相对有限 强 小 强

　　银行储蓄 弱 小 短 相对无限 强 小 强

　　房产投资的收益分析

　　“2007年年初之前，不管购哪边的房子，肯定都赚了。”一位中介公司的工作人员给记者算了一笔账。

　　“2007年1月份的时候，南京房子的成交均价在4200元左右，到2007年年底，南京的成交均价就是7200元了。比如在2007年年初，购100平方米的高层房源，购入价是42万元，一次性付款，需要缴纳总房款2%的契税和总房款3%的维修基金，这是购新房需要缴的5%的税费，就是2.1万元。到11月份，房子总价涨到了72万元，如果当时交付能卖了，卖房者需要缴纳6.6％的税费，就是卖出价5.6%的营业税和1%的个人所得税，共计47520元的税，这样算下来：72万元减42万元减去2.1万元再减4.8万元，卖房者一年就能获得23.1万元的利润。这个购房者投入42万元的回报达到47.24％。”

　　但是一般来说投资者不会付全款购房，他们会利用银行房贷业务减少投入。

　　购房头付一般只需总款的三成，“头付只要12万，每个月还款可以在卖房后收回。这样算下来，用12万元也能获得23万元的收益。那么，去年一年投资房产的收益就是200%，这个数字非常可观”。

　　房产投资是一种中长线的投资方式，但是由于现今房屋价格增长速度很快，因此也有不少投资客进行房产的短期投资。从目前来看，房产投资获取收益主要有两种方式：一是购来用于出租，其投资收益率其实就是租金回报率；二是购来用于出售，靠购卖之间的差价赚取利润，其投资收益就是价格差异。

　　该中介人员说道：“在目前国内没有过多投资渠道的情况下来看 房子依然是不错的增值保值的工具。”

　　在他的计算公式里，虽然房产交易的税费达到了11.6%之多，但从5年以上长期投资来看，一方面税收会减少，另一方面也摊薄了交易成本。况且，他还没有把房产出租的收益计算进去，而购股票和黄金，是不可能获得租金收益的。这部分租金收益，至少能抵消房贷利息的支出。

　　在他看来如果每年房产的增值能达到10%，就完全可以跑赢存款利息和CPI。这还是按全款购房进行的计算，如果是头付四成购房的话，投资收益能达到20%以上。

　　■现状调查

　　购房者犹豫着

　　刚性需求始终没降

　　在外企上班小李对自己的要求算不上高，“在南京购套房子，谈对象，生孩子……”

　　可他连计划中的步都还没完成，“我已经看了不少楼盘，也和家人已经筹了一笔钱，可老有消息说房价要降要降，我都不知道现在该不该购房了。”

　　正是太多小李这样的持币待购者，毁了开发商眼中的“金三银四”售楼旺季。“每个周末来看房的人也不少，可销售量就是上不去。”一家楼盘的销售经理说道。

　　在南京楼市的八大板块中，城中房价领跑于其他板块。然而，城中便利的交通、成熟的商业、深厚的文化底蕴还是吸引了那些具有“城中情结”的购房者。

　　雅居乐花园将于3月开盘亮相，上周末，该售楼处的人气丝毫不亚于同在武定门范围内的白鹭洲公园。

　　“我们项目的开盘时间大概在3月底4月初，头推6栋四五百套的房源，户型面积较多……”听了售楼小姐的描述，正在研究户型图的王先生很开心，从去年11月开始，他就关注该楼盘了，一直等待它的开盘。春暖花开的2008年年初，他或许将购到一套称心如意的房子。

　　售楼人员表示，虽然房子还没有正式开盘，但来咨询、登记的已超过千人了。有推盘计划的城中楼盘，每天都会为不少客户办理登记手续，一家楼盘现场销售经理告诉记者：“近期，售楼处接待的客户明显比春节前后多了不少，我们也感觉南京楼市明显有所回暖，因此趁机打算3月底开盘推房”，销售经理告诉笔者，此次的开盘也是一试扑朔迷离的南京楼市，看看老百姓是不是真的不购账了。

　　记者了解到，河西有多家开发商打算在三四月推出新房源。第七大道将于3月底推出一批房源，主力户型为75平方米的两房和102平方米的三房；银河湾·福苑也预计在3月中旬会推出两栋、近200多套新房源；而备受期待的万科金域缇香，也透露出3月底开盘的信息。 正是房源的增多让不少售楼处人气也旺了起来。记者在集庆门附近一楼盘售楼看到，不同于前一时间的“人迹罕至”，售楼处已有一些咨询者，更有几位在讨论签订合同事宜。

　　“等降价”想购不敢购

　　看房的人多了，南京楼市的销售成绩却没有明显的上涨。购房者看房后又担心房价会跌，“还是再等等吧” 成了大多购房者的口头禅。

　　业内人士认为，这与万科掀起的“降价风”吹遍全国不无关系：2007年10月20日，万科在深圳头开降价纪录，以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；12月9日，广州康王路的万科金色康苑正式开盘，开盘定价13000元/平方米均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格；2008年1月24日，位于成都蜀都大道上的万科魅力之城四期的电梯公寓报出每平方米4600元的均价，降价幅度达到了30%；2月中旬，北京万科紫台和万科四季花城也在进行打折促销；2月21日，万科选择在元宵节对上海10个楼盘进行九五折特惠销售……

　　虽然专家普遍认为，“降价风”不会对南京的房价产生太大的影响。但老百姓的购房热情却被一连5个城市的 “降价风”吹得有点冷。摸不清楚形势的购房者不敢轻易出手，又陷入观望状态，再次在售楼处门口徘徊起来。而有的开发商也小心翼翼，“今年上半年南京楼市不太明朗，可能要等到第三季度，南京楼市才能真正地活跃起来。”

　　不同于其他板块的“一房难求”、房价高高在上，南京江北楼市出现了供大于求的局面。由于许多新的房源将要上市，江北超级大盘之间的竞争正在加剧，开发商为了吸引购房人会有更多的优惠推出。

　　3月1日，在年前已经打出9.4折优惠幅度的旭日上城突然宣布，3幢320多套房子全部一口价：4500元/平方米，这比原来的核价5000元/平方米要整整便宜500元。随后，苏宁地产对旗下的桥北三家楼盘 “祭”出一口价的招数：其中天润城楼盘对350套房源“一口价”定为4088元/平方米，比之前要便宜600元/平方米左右。威尼斯水城的150套房源统一价4480元/平方米，天华绿谷的50套房源统一价4188元/平方米。

　　眼看江北用一口价的方式促销，江宁一家楼盘随即也推出了特价房， 8套精品房源一口价5258元/平方米。虽然只是个噱头，但多少吸引了眼球。

　　尽管如此，南京楼市整体销售成绩仍未见明显提升。

　　开发商，购房者，就在这购与不购间博弈着。

　　该出手时要出手

　　“楼市逆转、楼市寒冬”让不少购房者持币代购。可据“我爱我家”部分门店统计数据显示，进入3月份，南京市二手房价格不但没降，如河西龙江、城东月牙湖等区域房源仍供不应求，二手房的总体交易量也大幅上涨。和许多购房者所期待的结果不同的是，随着传统交易淡季结束，保障性住房申请标准明确，大量中等收入人群刚性购房需求再度投入房产市场。

　　2007年，看好的同一个房源，在两天内可能是完全不同的价格，房价的“疯狂”涨幅促使交易中频繁出现“违约”“毁约”现象。业内人士认为，进入2008年，因政策因素，房价已趋于稳定。上述现象很难再现。

　　而受去年年底市场观望情绪影响，二手房市场头次出现房源量大于客户量的供求“倒挂”关系。大批二手房房源投入市场。此时购房，在房源选择上可以争取更大空间。很多购房者可能曾亲身体验过2007年购房的“火爆”状况，一套性价比高的好房，供需比能超过为1：10。那时候听到购房者抱怨较多的就是，怎么昨天看的房，今天来就卖出去了。可以不夸张地说，在一些社区成熟的地段，购房人购房凭的不是房源的好坏，而是抢占房源的时间。

　　相对于房源紧缺的时期，现在充裕的房源是置业的理想时机。随着一手房建设用地的严格控制，新建项目早已远离了繁华的市区域，所以，现在购房，特别是购城里的现房，选择二手房能够抢占更多的房源优势。(4版《核心报道》)

　　■记者专访

　　开发商一致看涨

　　谈到房价，南京几家大开发商在面对记者时异常一致，从这“统一战线”给出的答复很明确：“虽然房价不会像2007年一样猛涨，但稳中有升的态势是不会变的。”

　　降价只是营销策略

　　在全国政协委员、万达集团董事长王健林看来，目前全国性大开发商降价只有万科和绿城两家。其中，万科只是尾盘降价，项目土地基本是3~4年前购的地，成本很低，楼盘也是老楼盘，降价集中在成都、深圳和上海3个城市；绿城降价更是只有

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！