相关规定

　　具备两书一表即可交房

　　根据建设部的有关规定，开发商在具备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，以及《竣工验收备案表》之后，就可以通知购房者验房收房了。

　　■交房合同约定是依据

　　长建地产副总经理袁满楼告诉记者，《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限和保修范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如墙体结构类型等作出的相关说明。按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。

　　袁满楼告诉记者，购房者主要依据购房合同的约定进行收房，无论开发商承诺过什么，写进合同的才有效。所以购房者要想收房时称心如意，必须在签购房合同的时候就打好基础。如果开发商交的房达不到购房合同约定的交房条件，合同里也应写明违约责任。西安目前使用的虽是制式合同，但不同的开发商所选择的条款不同，购房者在签合同时应把约定内容“吃透”。合同未尽事宜，双方还可以附件的形式进行补充约定。

　　■验房不达要求拒绝收房

　　据业内人士介绍，政府主管部门在对工程主体结构进行验收时，还会对隐蔽工程进行验收。隐蔽工程是指地基、电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程。主管部门除了对工程主体进行抽查外，还会验收记录资料，即施工过程的记载。由于主管部门的验收工作量大，不可能细致到每家每户，房子细节的验收工作还需要购房者在收房时自行把关。

　　两书一表的查收也是验房的一项内容，据西安泰斯特房地产投资咨询有限公司验房部经理康凯介绍，目前约有60%的开发商没有拿到《竣工验收备案表》就交房，这将直接影响房产证的办理。

　　康凯告诉记者，房屋在经过建设、施工、监理、消防和质检等几个部门的综合验收之后，开发商才能拿到《竣工验收备案表》，如果该项缺失，房屋的质量也难以保证。

　　除了房屋质量问题之外，如果开发商交房时没有按照合同约定接通水电、有线电视、天然气的，购房者有权拒绝接收，并与开发商约定在一定期限内进行维修或整改。

　　尴尬现状

　　60%-70%的楼盘有必须整改的问题

　　西安泰斯特房地产投资咨询有限公司验房部经理康凯说，面积测量大约占该公司验房业务的20%，其中12%-13%楼盘的面积误差超过允许范围。而在质量检测中，大约有60%-70%的楼盘出现了必须整改的问题。

　　康凯还透露，一些信誉好的开发商开发的楼盘质量较高，如绿地世纪城（

　　这主要是由于表皮层与主体墙面没有粘合。如果不修整，墙面容易脱落，在上油漆之后会出现爆点和裂缝。康凯说，还有的墙面平整度和垂直度超过允许的4毫米误差，在检测中，误差的甚至达到20毫米。

　　■合同约定与现状不符包括延期交房、户型不符、墙面地面处理不到位、水电路不通、小区配套设施不到位等。

　　■房屋渗漏现象

　　包括厨房、卫生间、窗台、屋面渗水等问题。

　　■设施安装不规范

　　如水表、天然气表的安装离墙面应有1-3厘米的距离，但有的却紧靠墙面安装，势必影响后期的装修，如果要移动，还必须请安装单位重新安装，比较麻烦。

　　■采暖系统漏气、漏压，甚至管道破裂

　　如果不是采暖季，普通购房者肉眼难以判断采暖系统的问题，但验房师却可通过专业工具检测。

　　另外，窗户没有防水胶、密封条脱落、无防撞块也是比较常见的问题，但处理起来比较简单，如果出现天然气管道没有套管等问题，就无法整改了，购房者只能通过索赔维权。本报记者王黎莉 陈璇

　　验房七大看点

　　■1.看墙壁

　　较好是在房子交付前，下过大雨的天前往观察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了看是否渗水外，还要注意墙壁是否有裂纹。

　　■2.看水电

　　头先是验一下房屋的水电是否通了。验电线，除了看是否通了电外，主要看电线是否符合国标，看电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方毫米，空调线更应达到4平方毫米，否则使用空调时，电线容易过热变软，严重时可能发生短路。

　　■3.看防水

　　这里所说的防水，指的是厨卫的防水。验收防水的办法是：用水泥砂浆做一个简易的门槛堵着厨卫的门口，然后再拿一个塑胶袋罩着排污或者地漏口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅地就行了（约高2厘米）。然后约好楼下的业主，在24公里后查看其家厨卫的天花板。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。

　　■4.看管道

　　这里所说的管道，指的是排水（污）管道，尤其是阳台之类的排污口。验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口，看看水是不是顺利地流走。还有一种情况，那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。

　　■5.看地平

　　其实验收这个，对于普通用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口较远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量，专业的验房师傅有水平尺，这个问题就好解决多了。

　　■6.看层高

　　一般的购房合同对层高有标注，那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是较方便放置长尺而不变弯的较佳办法），为了准确起见，可以测量户内的多处地方。

　　■7.看门窗

　　现在大多是毛坯房，交房的时候，一般只有入户防盗门和几个窗户，所以验房就以验收窗户为主。

　　验收的关键就是验窗户和阳台门的密封性，窗户的密封性验收比较麻烦，一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来作一个简单的判断，不过在大雨天更容易试出其好坏。

　　较佳收房流程

　　据西安泰斯特房地产投资咨询有限公司验房部经理康凯介绍，交房有一个理论上的较佳流程，但在现实操作中，流程不合理的现象时有发生，大多数开发商要求购房者先补齐面积误差产生的购房款、维修基金和契税，预交物业管理费等，方可办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，才能验收房屋。

　　1

　　开发商发出收房通知

　　通知形式有公告、电话、信件等。

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　　2

　　购房者缴纳有关费用

　　主要包括物业费、公共维修基金、有线电视初装费、天然气开通费用等。

　　↓

　　3

　　专业验房师验房

　　就发现的质量问题，及时要求开发商整改、修理，然后再次检验。

　　↓

　　4

　　购房者接收房屋

　　钥匙的交付是房屋交接的主要标志。

　　如何规避交房陷阱

　　下面整理了部分交房时常见的现象，希望能给正在（或即将）进行新房验收的读者以借鉴作用。

　　■问题一：未能按时交房

　　按合同约定，开发商会在交房前十几天用挂号信、电话等方式通知业主交房，告知具体交房的时间及须带齐的资料。开发商约定的交房时限一般在交房通知单寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付购家使用，购家应从通知单的较后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。

　　■问题二：开发商证书不全

　　验房前应要求开发商出示“两书一表”等，只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“两书一表”不齐全，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。

　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。

　　■问题三：先签文件后验房

　　先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。

　　对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可向开发商讨说法。

　　■问题四：开发商大事化小

　　对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。

　　对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。

　　■问题五：巧立名目乱收费

　　虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。

　　对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。发现不合理收费要及时向开发商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。 信报

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